Управление общим имуществом

Опасные подробности: стоит ли указывать «управление МКД» отдельной строкой

ТЕКСТ: Олеся Лещенко, исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Новое качество»

«За содержание жилого помещения» — эта строка расходов вызывает много споров. Собственники помещений в МКД и общественные контролеры часто жалуются, что она недостаточно прозрачна. Но не спешите включать в платежный документ услуги по управлению МКД отдельной строкой. Разберемся, чем плоха излишняя открытость.

Для собственника помещения плата за жилищно-коммунальные услуги складывается из трех составляющих:

• платы за содержание жилого помещения;
• платы за коммунальные услуги;
• взноса на капитальный ремонт общего имущества.

В рамках платы за содержание жилого помещения собственник оплачивает:

• услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
• содержание и текущий ремонт общего имущества;
• холодную и горячую воду, электрическую энергию, которые расходуются на содержание общего имущества в МКД, а также отведение сточных вод в целях содержания этого имущества.

Такая структура установлена в ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.

При этом для платы за содержание жилого помещения в форме платежного документа отведена всего одна строка. Примерную форму платежного документа Минстрой России утвердил приказом от 29.12.2014 № 924/пр. Приказ зарегистрирован в Минюсте России, а значит, обязателен к применению.

Поле №  1 строки «Содержание жилого помещения» позволяет расшифровать, что включено в эту плату. Однако ее размер указывается суммарно, без разбивки по каждому виду работ и услуг. Чтобы и собственники, и контролирующие и надзорные органы понимали, что включено в плату за содержание жилого помещения, УО подробно расшифровывает перечень работ и услуг в договоре управления.

По договору управления МКД управляющая организация в течение согласованного срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Это установлено ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Договор управления заключается в письменной форме — составляется один документ, и стороны его подписывают (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Следовательно, если собственники выбрали способ управления управляющей организацией, они должны реализовать свое решение — заключить договор с определенной УО.

Также собственники утверждают перечень работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования за счет собственных средств. Размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации. Такие условия определены в пп. 16, 30, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Виды работ и услуг, которые управляющая организация может предложить для включения в договор, указаны в Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416. В частности, п. 4 этих правил подробно раскрывает, что подразумевается собственно под управлением МКД. Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом отнесен к существенным условиям договора управления, а значит, его наличие обязательно (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления можно посмотреть в ГИС ЖКХ, на сайте УО, а также в ее офисе.

Если перечень услуг по управлению МКД вы составите честно и открыто, то:

• получите подробную доказательную базу для суда на случай, если возникнет спор о неосновательном обогащении или об упущенной выгоде. В таких спорах суды детально рассматривают структуру доходов и расходов УО;
• сможете проводить перерасчет только за те услуги, качество которых оспаривает потребитель;
• оптимизируете налогообложение (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

К тому же собственникам будет проще разобраться, за что они платят.

Вносить в платежный документ отдельными строками составляющие платы за жилое помещение, в том числе услуги по управлению МКД, мы не рекомендуем. Вы рискуете спровоцировать споры с собственниками помещений, для которых неочевидно, предусмотрена ли плата за эти услуги в строке «за содержание жилого помещения».

Судебных исков, где от управляющих организаций требуют исключить строки, расшифровывающие отдельные работы по содержанию общего имущества, много. Если договором управления не предусмотрена возможность взимать плату по отдельной строке квитанции, суды встают на сторону потребителя. Цена этих споров — не только судебные издержки, но и кассовый разрыв, возникающий из‑за приостановления платежей на время разбирательств.

Мы рекомендуем подробно расшифровать услуги в договоре управления и обеспечить его доступность для собственников помещений. И тогда чем проще платежный документ, тем спокойнее обеим сторонам.