 Рост эффективности
Как расширить свои возможности в управлении МКД, или О дополнительных полномочиях УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК
ТЕКСТ: Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ в Новороссийске, независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг»
Все действия, касающиеся общего имущества МКД, должно одобрить общее собрание собственников помещений. Но вы можете построить свою работу так, чтобы не выносить каждый свой шаг на общее собрание. Для этого заложите важные для вас полномочия в договор управления МКД (для УО) либо в устав (для ТСЖ, ЖК, ЖСК; далее — ТСЖ/ЖК).
В этой статье мы собрали права, получить которые вы можете на весь период управления МКД, «до особого распоряжения собственников». Нельзя подменить собой общее собрание, но можно освободить себя от лишней рутины: вы один раз закрепляете за собой нужные права в договоре или уставе.
Передавать в пользование общее имущество
Вопросы о предоставлении объектов общего имущества в МКД в пользование третьим лицам либо одному из собственников помещений, УО, ТСЖ/ЖК на возмездных (по договору аренды) и безвозмездных (по договору ссуды) началах решает общее собрание собственников помещений в МКД (подп. 2–3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Случаев такого пользования множество: размещение рекламных конструкций, антенн, систем коллективного приема телевидения и радио, вентиляционного оборудования, а также использование чердачных и подвальных помещений.
Чтобы не пришлось каждый раз созывать общее собрание, в договоре управления можно закрепить право УО заключать договоры пользования, в т. ч. договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Такое право ограничено лишь двумя условиями.
1) Договор пользования заключается от имени собственников помещений. Это означает, что стороной договора, которая предоставляет имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества. Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 7 постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
2) УО или жилищное объединение заключают договор только в интересах собственников помещений. Это означает, что пользование должно быть возмездным, а полученные средства должны идти на содержание, текущий ремонт и иные цели, установленные собственниками. В противном случае условие договора о пользовании может быть квалифицировано как недействительное или ущемляющее права собственников помещений. На возмездный характер пользования общим имуществом особое внимание обращают суды (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 по делу № А50-25057/2015).
ПРИМЕР
Общее имущество передают в пользование только за плату
Собственники наделили УО полномочиями принимать решения о пользовании общим имуществом в МКД иными лицами, в т. ч. для размещения вывесок, информационных, рекламных конструкций, оборудования, линий связи, и заключать договоры на установку и размещение соответствующих конструкций; утвердили порядок, условия использования общего имущества и тарифы. Однако УО допустила безвозмездное использование общего имущества третьим лицом, разместившим рекламную конструкцию. Суд взыскал неосновательное обогащение с пользователя общего имущества (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2014 по делу № А73-2009/2014).
Однако это не мешает согласовать по договору управления право безвозмездного использования УО общих помещений МКД. Вы можете указать, что будете использовать их для управления МКД — например, для хранения оборудования и материалов, предназначенных для уборки подъездов и придомовой территории.
Аналогичное право на передачу в пользование общего имущества можно делегировать и ТСЖ по решению собрания собственников. Напомним, что в компетенцию собрания членов ТСЖ данный вопрос не входит. Сам порядок передачи общего имущества в пользование, включая подписание договора аренды, порядок расчетов по договору, может быть детально прописан в уставе ТСЖ.
Обращаться в суд с отдельными исками от имени собственников
Вы сможете просить суд вернуть общее имущество из незаконного пользования. Как УО, так и ТСЖ/ЖК в целях защиты интересов собственников и других пользователей помещений в МКД должны обладать правом на предъявление в суд иска об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (негаторного иска) или иска об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска).
Подобные иски позволяют не только вернуть помещения и иные объекты из чужого незаконного владения и пользования, но и взыскать сумму неосновательного обогащения за период такого владения и пользования, но не более чем за три года. Иными словами, управляющий может компенсировать некоторую часть понесенных им расходов на обслуживание МКД.
| 
