Письмо месяца

Индексировать ли размер платы на величину инфляции

«Одну из УО нашего города заставили исключить из договора управления положение о том, что размер платы за содержание общего имущества ежегодно индексируется на величину инфляции. Почему такое условие договора не соответствует законодательству? Ведь инфляция есть, а УО не должна терпеть убытки...»

На вопрос отвечает Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ в Новороссийске, независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг».

Действительно, многие УО включают в договор управления фразу: «Ежегодно размер платы индексируется на величину инфляции».

Повышение стоимости услуг из‑за инфляции нельзя считать непредвиденным обстоятельством. При заключении договора стороны должны были прогнозировать экономическую ситуацию и не могли исключить вероятность того, что в период исполнения договора цены будут расти. На это указывал Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 по делу № А40-90259/08‑28‑767. Соответственно, УО могла и должна была в силу своего профессионализма предложить собственникам создать резерв на непредвиденные и неотложные расходы, чтобы не допустить увеличения размера платы за жилое помещение.

Условие об автоматическом повышении размера платы экспертное сообщество и суды оценивают противоречиво.

Одни специалисты считают, что любое изменение фиксированного размера платы может происходить только по решению общего собрания. Это следует из условий п. 7 ст. 156 ЖК РФ: размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо иной ЖК, утверждается на общем собрании собственников помещений в этом доме. Размер такой платы определяется с учетом предложений УО и устанавливается на один год и более.

ПРИМЕР

Увеличение платы на индекс инфляции признали незаконным

УО включила в договор управления условие об одностороннем изменении платы за содержание на базовый индекс потребительских цен (индекс инфляции) по субъекту РФ.

Роспотребнадзор привлек УО к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор управления условий, ущемляющих права потребителей.

Суд признал постановление Роспотребнадзора законным, поскольку «самовольное увеличение управляющей организацией размера платы за содержание жилищного фонда многоквартирного дома, в т. ч. на базовый индекс потребительских цен (индекс инфляции), без решения общего собрания собственников помещений в таком доме не допускается, включение в договор управления таких условий противоречит нормам действующего законодательства, ущемляет установленные законом права потребителей». Суд руководствовался п. 7 ст. 156 ЖК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2014 по делу № А21-4412/2013).

Часть специалистов уверена, что в силу свободы договора фиксированный размер платы за услуги и работы может меняться каждый год. В частности, он может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований — например, при изменении уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитанных исходя из совокупности указанных показателей. В таком случае не требуется ежегодно принимать общим собранием собственников решение об изменении такой платы. Минстрой России подтверждает законность индексации платы за жилищные услуги, указывая в приказе от 31.07.2014 № 411/пр возможность установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на срок более одного календарного года с учетом применения предусмотренного договором управления индекса к стоимости работ, услуг (подп. «а» п. 9).

Чтобы условие об «автоматическом» повышении размера платы на величину инфляции нельзя было оспорить, предусмотрите в договоре управления правило об индексации. Рекомендуем такую формулировку: «Размер платы ежегодно индексируется в соответствии с прогнозными показателями инфляции, установленными федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий календарный год. Изменение размера платы в указанном случае не требует принятия дополнительного решения общим собранием собственников». Отсутствие подобного условия в договоре сделает индексацию недопустимой (см., например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.02.2016 по делу № А28-5443/2015). Предложенная формулировка защищает собственников и иных пользователей помещений от произвольного изменения размера платы, поскольку фактически указывает на индекс инфляции, утвержденный законом о федеральном бюджете на каждый год.

Индекс инфляции на следующий год публикуется, как правило, в декабре текущего года. Значит, вы успеете уведомить всех потребителей о повышении размера платы за 30 дней до даты представления платежных документов.

Чтобы дополнительно «защитить» условие об индексации размера платы, мы рекомендуем прописать в договоре управления, что информация о необходимости изменения размера платы за содержание доводится до сведения совета МКД. Члены совета могут инициировать общее собрание собственников по данному вопросу. Если же общее собрание не состоится в назначенный срок, то вы можете провести индексацию в порядке, предусмотренном договором управления. С председателем совета МКД подпишите дополнительное соглашение к договору управления об изменении размера платы (убедитесь, что у председателя есть доверенность).

По смыслу ст. 451–452 ГК РФ подобный механизм изменения условия договора о цене является наиболее правильным.