На нашем сайте и на собраниях клуба мы неоднократно разбирали НЕПОСРЕДСТВЕННЫЙ способ управления МКД. Да и в городских газетах на эту тему было немало статей. Почему же опять возникает необходимость возвращаться к этой теме?

Во-первых, в нашем городе подавляющее большинство домов находится в "непосредственном управлении".

Во-вторых, газета "Новокузнецк-коммунальный" в феврале (№3,2012 г.) напечатала статью в разделе "Законодательство"(?!) - "Прощание с непосредственным управлением (Непосредственная форма управления в больших многоквартирных домах стала незаконной)".

Сейчас вы увидите всю правду об этой форме управления домом! Смотреть.

Сокращённый вариант семинара в статье:

             7 ноября 2011 г. в рамках III Межрегионального форума предпринимательских объединений азиатской части России, который проводил Омский областной союз предпринимателей, выступил с докладом председатель Независимого профессионального союза предпринимателей Томской области Александр ОСТРОУШКО, сумевший реализовать принцип независимого управления жилым фондом. Томск сегодня день в России — единственный город, в котором собственники уже нескольких десятков многоквартирных домов успешно управляют своим имуществом, без УК и ТСЖ. «КВ» публикуют наиболее интересные моменты доклада. 

«КВ» публикуют самые интересные моменты доклада.

Как зародилось непосредственное управление в России

5 лет назад, как только произошла жилищная реформа и объявили о ликвидации старой системы ЖЭУ, к нам на дом прислали протоколы для голосования, в которых управляющие компании предлагали самих себя. Мы позволили управляющей компании (УК) руководить нашим домом всего три дня, после чего было принято решение реализовать право, заложенное в Жилищном кодексе (ЖК) и перейти на непосредственное управление (НУ). Сначала на НУ перешло только три дома. Люди в течение года присматривались, после чего пошло: пять, десять, тридцать, сто... Сейчас рост системы НУ ограничивается только моими техническими возможностями. Ничто так не заражает, как хороший пример. Из тех домов, которые решились на НУ, ни один не вернулся к системе УК или товариществ собственников жилья (ТСЖ).

В Томске вместо управляющих компаний — обслуживающие

В Томске ситуация отличается от омской. Во-первых, 20% жилого фонда нашего города управляются ТСЖ, а 80% — в системе НУ. Управляющих компаний в Томске юридически не существует, но это не означает, что большинство домов реализуют то самое НУ, к которому стоит стремиться. Просто наши УК поняли, что необязательно заключать с жителями договор управления, если можно стать обслуживающей компанией и заключить договор обслуживания. Но за ними осталась самая важная функция, о которой мало кто задумывается, – аккумуляция средств. А ведь у кого деньги, тот и хозяин, значит, именно в обслуживающих компаниях принимаются решения о расходовании средств жителей, мнение которых по большому счету, не учитывается. Такая же ситуация складывается и со среднестатистическим ТСЖ – как правило, председатели не советуются с людьми.

Главный принцип НУ — аккумуляция денег на доме

Так вот, из 80% независимого управления жилым фондом 79% — это липа, но 1% — настоящее, главным условием выполнения которого является аккумуляция средств на самих себя. Каков механизм? Если в доме не более 50 квартир, то нанимается обыкновенный кассир, а для больших домов открывается счет в банке. Руководство дома или междомового совета рассылает квитанции, люди их оплачивают, а деньги идут на счет дома. Распоряжается ими исключительно совет дома, то есть все собственники, которые решают принять участие в голосовании собрания дома.

Есть место для конкуренции

Пять лет назад мы начали с 8-квартирных домов, в одном из которых я сам живу. Потом за нами потянулись дома все больше и больше: 100, 200 квартир… Предел не ограничен. Стоит заметить, что администрация часто дезинформирует людей. Думаю, не только в Томске чиновники рассказывали, что в июне 2011 года вышли поправки в ЖК, запретившие непосредственное управление в домах более с чем 12 квартирами. Это неправда. В ЖК указано лишь то, что таким домам необходимо заключать договор с УК, из-за того что в них сложная инфраструктура, для обслуживания которой требуются гарантированные специалисты. Но в этом договоре никто не обязан прописывать, что право сбора средств передается УК. Если средства аккумулируются на доме, то один дом может заключить хоть десять договоров с различными УК. В таком случае вокруг одного этого дома будет крутиться множество компаний в поисках заработка. Появится возможность торга, и в условиях возникнувшей конкуренции компании вынуждены будут снижать расценки на свои услуги. Более того, заключив договор с УК, никто не запретит вам обращаться к посторонним бригадам, которые запросят за те же работы меньшую сумму.

Почему не УК и не ТСЖ

 В Томске те дома, которые пошли на независимое управление с аккумуляцией денег у себя на доме, вошли в созданный нами союз — некоммерческое партнерство «Совет по территориальному общественному самоуправлению Кировского района города Томска» . Но большинство домов решили ограничиться организацией общедомовых комитетов, которые занялись отслеживанием действий обслуживающих их дом компаний (тех же УК). Но ни одному такому комитету не удалось поставить компанию на полный контроль, потому что в итоге решение все равно принимает тот, кто собирает деньги, т.е УК. Во-первых, в отсутствие на доме конкуренции компаний с их расценками ничего не сделаешь, а во-вторых, в отчетах они пишут, что хотят.

ТСЖ работают намного эффективнее УК, так как решения принимают те, кто имеет отношение к дому. Но для ТСЖ федеральным законом установлено правило, согласно которому товарищество распоряжается не только жилищными средствам, но также обязано собирать деньги за тепло, воду, свет и все остальное. ТСЖ подразумевает коллективную ответственность собственников, и если в доме есть неплательщики, то платить за них должны те, кто уже заплатил за себя.

И при ТСЖ, и при УК на дом приходит общая квитанция. Только при непосредственной форме управления граждане получают квитанции лично на себя и ни за кого, кроме себя, не несут ответственность. Единственная проблема – это введение системы общедомовых начислений (ОДН).

Рентабельность и общественность

Проблему с ОДН мы решить пока не можем, хотя понимаем, что это несправедливо. В случае с независимым управлением в ЖК четко прописано, что за все ресурсы каждый собственник платит лично и никто не имеет право заставить одного платить за другого — даже через систему ОДН. Что сделали законодатели? В новом федеральном законе они вписали, что все должны платить с января 2012 года по общедомовому счетчику. Но ФЗ имеет менее важный статус, чем Жилищный кодекс, так что логически здесь можно выиграть суд. Когда наш совет будет побольше, и там будет больше денег, мы примем в штат юриста, который этим займется.

Вся практика настоящего НУ показывает, что его рентабельность — не менее 75%. Бывает, что доходит до 140%. Почему? Во-первых, собственники самостоятельно делают часть технических и прочих работ по дому, в котором живут. Во-вторых, актив дома может отказаться от оплаты своих услуг (у нас нередки случаи, когда старшие по домам не хотят получать деньги). Однако я никому не рекомендую так поступать. Если полагаться только на общественность, стабильной системы не построишь: за бесплатную работу и ответственность несущественная. Потянул-потянул лямку и бросил — пусть другие тянут. Правильная система та, при которой рентабельность составляет 75-80%, не выше. Оставшиеся 20-25% пусть идут на обеспечение: доплаты кассиру, бухгалтеру, паспортисту, старшему по дому. Если дом большой — также на ведение счета в банке. Плюс текущее обслуживание. Ни один из домов, перешедших у нас на непосредственное управление, не получает меньше 75%.

Почему не стоит понижать тариф

В прошлом году в Томске проходили выборы, и к нам по этому случаю приезжали депутаты. Они удивились: откуда на месте 60-летних 8-квартирников взялись элитные дома? Нам хватило четырех лет, чтобы разваленные дома превратить в элитные, в которых заменено все: системы водо— , электро— и теплоснабжения, вентили, крыши. Проложены кабельные сети, произведена наружная и внутренняя штукатурка и покраска дома, заменены полы… Абсолютно все! Дело в том, что при переходе на НУ ошибкой многих, в том числе и нас, являлось первоначальное решение снизить тариф. Сначала мы снизили его втрое, а затем три раза повышали. Лучше сразу оставить тариф в прежнем виде, только округлить сумму для удобства работы кассира. Когда деньги уходят не к кому-то а к вам, нет никакой разницы, сколько платить. Бывает, что люди собираются и решают, к примеру, заменить крышу. При существующем тарифе им придется собирать два года, а если повысить — можно успеть за год. Как правило, тут же единогласно принимается решение повысить. У нас в партнерстве есть один дом, который вовсе решил отказаться от тарифа, так как люди просто не знали, на что еще потратить деньги. Там действительно было сделано все. Но потом они передумали, решив поставить вокруг двора чугунные ограды и разбить фонтан. Это не сказки, это сегодняшний день. Единственное, что должны для этого сделать собственники, — взять свои дома в свои руки.

Смысл междомового совета

При переходе на НУ важно создать инициативную группу. Перейти каждому дому по отдельности на НУ несложно, но организация все же необходима. Дело в том, что при НУ, в отличие от УК и ТСЖ, на доме нет юрлица, но существует вопрос, которого не решить без юридического статуса. Паспортисты обязательно должны быть должностными лицами, и для принятия их на работу нужна регистрация. Паспортисты – это важно, потому что они отвечают за все справки, необходимые для социальной защиты граждан, проживающих в доме. Администрация не слишком распространяется о том, на что мы имеем право, а на деле прав у граждан очень много.

В каждом доме есть фонд, где аккумулируются все жилищные деньги: в малом доме у кассира, в большом — на банковском счете. Чтобы проверить работу кассира, достаточно одного ревизора, большим домам необходима ревизионная комиссия. Отследить поступления и расходы несложно, там все прозрачно. Отчитываться перед налоговой не придется. Отчет необходим юрлицу либо предпринимателю, а на доме их нет. Дом – это просто сообщество. Собрались вы, например, на рыбалку. Один взял удочки, второй поесть. Облагается налогом? Нет. Просто сообща сделали дело. Это неналогооблагаемая база в принципе.

Как собраться

Сколько бы квартир в доме ни было, первое собрание всегда должно быть очным, даже если вы уверены, что кворум не наберется. Во-первых, туда придут те, кому больше всех надо, и из этих людей будет сформирован актив. Во-вторых, пришедшии уже успеют проработать вопросы, которые позднее, при наличие кворума, легче будет сформулировать и обсудить. В небольших домах кворум обычно набирается сразу. В больших сначала проводится очное информационное собрание, а побывавшие на нем люди разносят полученные сведения по соседям. После того как все ознакомятся с предложениями, можно провести заочное голосование, на котором ваш дом без проблем выберет новую систему.

Первым делом — вентили и техпаспорт

Когда дом переходит на НУ, первое, что я рекомендую сделать, — всюду поставить новые вентили. Зачем? В договоре с аварийной службой дом не нуждается. Дело в том, что аварийные службы никогда ничего не ремонтируют, а просто приезжают по вызову и перекрывают источник проблем, рекомендуя на следующий день позвонить в УК, чтобы их специалисты приехали и отремонтировали. Если вы с первых же денег замените вентили, то сразу же нужно пригласить хорошего слесаря, который их проверит. Актив должен знать, где какой вентиль расположен и за что отвечает. В этом случае вам не придется никуда звонить, а люди сами смогут перекрыть что нужно в случае аварии. Потом вы вызовете слесаря, и через час-два проблема будет ликвидирована.

Следующий шаг – документация. Техпаспорт на дом должен быть у УК, от которой вы уйдете. Там указано, как расположены сети, что поможет при аварии. К сожалению, за 20 постперестроечных лет было потеряно очень много технических документов, и из-за этого часто непонятно, где кончаются ваши сети и начинаются чужие. В Томске действует постановление, согласно которому за ремонт бесхозных сетей платит город.

В любом случае необходимо сделать акты различения сетей. Если в городе есть хорошая УК, вы можете обратиться не в компанию, а к специалисту, который в выходной или вечером сделает вам экспертную практическую работу раз в пять дешевле, чем сама УК.

Мнимая безответственность

Только кажется, что никто не станет собираться. А поговоришь с людьми по делу — глаза сразу загораются. Принимаешь решение на совете, а оно тут же выполняется — люди к такому не привыкли, это вдохновляет. Решили поставить дверь, а на следующий день приехала бригада и поставила. Это очень важно: когда люди видят, как все выполняется, исчезают и те, кому на все наплевать, и неплательщики. У нас их сейчас практически нет, хотя до введения НУ не платило процентов 50. В первую очередь именно неплательщиков нужно тащить на собрания, чтобы они сами принимали решения. Сейчас у нас есть совсем небольшая группа неплательщиков (один человек на 3-4 дома). Это или безработные, или алкоголики, у которых совсем нет денег, но и с ними можно работать. Они выполняют какие-то работы по дому, а мы им за это закрываем задолженность. Даже самых прожженных маргиналов удается привлечь. 

О будущем НУ

Людей невозможно обманывать вечно. Томскую технологию мы раздаем по всем городам. Думаю, скоро в России не останется ни одной УК. Система УК применима лишь к тем домам, где населению абсолютно на все наплевать. Это либо совсем спившиеся и сколовшиеся, либо очень богатенькие «буратины», которые не глядя платят столько, сколько попросят. Но для современного цивилизованного человека единственная адекватная система – это НУ, ведь если ты сам не управляешь своей жизнью, обязательно найдется тот, кто будет ею управлять.