Плата за жилое помещение, в том числе за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

В платежном документе, на основании которого мы с вами вносим плату за услуги, имеется строка "Содержание”. "Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме” установлено, что содержание общего имущества включает в себя, помимо уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования, земельного участка, входящего в состав общего имущества и других работ, также текущий и капитальный ремонт. Размер платы за содержание и ремонт определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ЖК РФ ст. 156, п. 3). Все денежные средства в порядке квартплаты должны зачисляться на расчетный счет дома. Исходя из общей суммы на счете дома по строке "Содержание”, собственники совместно с обсуживающей дом организацией могут дифференцированно определять нужную сумму на каждый из отдельных видов работ, входящих в понятие "содержание”.

Сегодня, исходя из полученного опыта по обслуживанию домов, средства на капремонт общего имущества выделяются в самостоятельную строку. И сумма на капремонт является неприкосновенной и расходуется только на работы, которые относятся к этому определению - "капремонт”.

Надо обратить внимание на то, что решение общего собрания собственников помещений об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей (обслуживающей) организации о сроке начала капремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений. Решение собрания правомочно тогда, когда оно принято большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений. Решение является обязательным для всех собственников в данном доме, в том числе для тех, кто в голосовании не участвовал.

Как же сегодня на практике определяется размер платы за капремонт общего имущества нашего с вами дома? Да, предложения со стороны обслуживающих организаций иногда поступают собственникам, но в основном им предлагают определиться самостоятельно. В результате имеем то два рубля с квадратного метра, то три. А почему? Да на всякий случай! Пригодится как неприкосновенный запас. Деньги на счете копятся, лежат до поры до времени невостребованным грузом. Сколько им лежать? Что-то определенное сказать затруднительно. Говорят: "Да вот когда выявим необходимость...”

Я предлагаю все ремонтные работы (в том числе капремонты) поставить на плановую основу. Для этого надо вспомнить, что конструкции дома и их элементы, а также оборудование имеют определенный срок службы, после чего требуют обязательного капитального ремонта. А до его наступления производится текущий ремонт, после чего срок службы конструктивных элементов, оборудования между текущими ремонтами определяется гарантированными сроками согласно Закону "О защите прав потребителей”. Именно сроки службы конструкций и оборудования должны стать отправной точкой для расчета платы за капремонт. Несколько слов надо сказать о самих сроках службы до капремонта (сроках жизни) конструкций и инженерного оборудования. Например, срок службы кирпичных стен - 150 лет, кровли из волнистого шифера - 30 лет, водопровода и канализации - 30 лет, системы отопления - 30 лет, горячего водоснабжения - 10 лет.

Содержание домов в полном объеме и надлежащего качества требует от обслуживающих компаний четкой организации труда и ведения образцового делопроизводства. На каждый дом должно вестись подробное "досье”. В этом случае собственник сможет быть "хозяином положения”, он в любой момент сможет узнать даты проведения в доме этих работ, гарантийные сроки выполненных ремонтных работ, данные о непосредственных исполнителях, все об актах приемки работ с подписями членов комиссии, принявшей в эксплуатацию дом после выполнения ремонтных работ, и другие данные в зависимости от особенностей эксплуатации конкретного многоквартирного дома.

Это просто необходимо, чтобы, в частности, исключить безответственность. К сожалению, сегодня найти того, кто должен нести ответственность за выполненный ранее некачественный ремонт, будет весьма непросто. Ведение дел на каждый дом позволит в полном объеме контролировать техническую эксплуатацию дома. Это можно сравнить с ведением своеобразного дневника жизни дома. "Дневник” позволит, в случае необходимости, найти ответственного за выявленный в процессе эксплуатации брак.

Вернемся к теме накоплений средств на капитальный ремонт. Эти средства неприкосновенны, пока не наступит пора капремонта. Для этого потребуется достаточно много времени, пока не закончится срок службы конструкции или оборудования. Деньги лежат на счете дома и теряют в весе за счет той же инфляции. Некоторые компании поступают, на мой взгляд, целесообразно: кладут деньги на депозит, хотя и не афишируют этого. Проценты, однако, на счет дома не поступают. Так быть не должно! Деньги должны работать в интересах собственников. Старшим домов необходимо взять ситуацию под свой контроль. Положительный эффект очевиден. Отрицательное влияние инфляции минимизируется, расходы граждан из собственного кармана уменьшаются. И все это можно прогнозировать еще на стадии планирования и утверждения размера платы на капремонт.

Денежные средства, предназначенные для капремонта, могут достигать довольно внушительной суммы. В связи с этим уместно напомнить неоднократные призывы с газетных страниц в адрес собственников жилых помещений о необходимости жесткого контроля с их стороны за движением финансов на счетах домов по принципу "доверяй, но проверяй”, памятуя при этом, что бесконтрольность рождает безответственность и неэффективную трату средств. Дальновидные руководители управляющих (обслуживающих) компаний понимают полезность объективного контроля за движением финансов (кому хочется прослыть мошенником?) и сами готовы инициировать этот процесс.

При планировании ремонта может возникнуть необходимость позаимствовать денежные средства со счета другого дома или ряда домов в порядке кредита, и, думаю, это надо практиковать - под проценты в пределах депозитных ставок. Это позволит заинтересовать собственников кредитовать другие дома, оказывая тем самым неоценимую помощь нуждающимся и рассчитывая в то же время на ответные услуги. Мое предложение, я думаю, радости у обслуживающих компаний не вызовет. Причин может быть несколько: это и усложнение банковских операций, и нежелание допускать кого-либо еще к более близкой работе со счетом компании, который понадобится "расщеплять” на "подсчета”, если можно так выразиться, и тем самым контроль за движением финансов по каждому конкретному дому на "банковском” уровне станет для собственников намного прозрачнее. В любом случае, для усиления контроля за финансовыми потоками, в целях уменьшения возможных махинаций и большей объективности счет дома просто обязан быть не "виртуальным”, а самым что ни на есть банковским. Хотя я допускаю существование и виртуального счета для внутреннего пользования, который не должен отличаться от банковского. Это позволит старшим домов, имея своеобразные "сберкнижки на дом”, периодически знакомиться с пополнением и расходованием денежных средств собственников на счете дома. Тогда и контроль над обслуживанием дома будет без заинтересованных в обратном посредников - обслуживающих компаний.

Без решения вопроса объективного контроля за финансовыми потоками, а стало быть, за выполнением ремонтных работ, их объемами, стоимостью, нам никогда не выйти из тупика реформирования ЖКХ. Не обойтись также и без реальной поддержки местных органов власти. И здесь у них огромное поле деятельности. Хотелось бы, чтобы на этом "поле” присутствовали не только советы типа "подавайте в суд, вы собственники жилья, вы выбрали обслуживающую организацию, вот сами с ней и разбирайтесь”. Так и хочется, чтобы прозвучали слова добросовестного, сочувствующего жильцам чиновника и гражданина: "Да, я готов в соответствии со статьей 44 Закона "О защите прав потребителей” обратиться в защиту прав неопределенного круга потребителей и впредь рассматривать данное мне этой статьей право как обязанность до тех пор, пока жалобы граждан на работу в сфере ЖКХ не превратятся в жалобы исключительного порядка!”

Я понимаю, что мои предложения могут быть невыполнимыми по каким-то неведомым мне причинам. В этом случае следует представить и другое мнение и предложить собственникам жилых помещений высказаться по этим вопросам. Очень надеюсь на отклики заинтересованных и небезразличных к судьбе реформирования ЖКХ горожан.