Новые хитрые схемы повышения цены для заказчика строительства

Антонов К. ("Жилищное право", 2017, N 9)

Строительная сфера всегда считалась одной из самых прибыльных, а потому и одной из самых опасных. И дело заключается не только в конкуренции, но и в высоком риске оказаться втянутым в аферу мошенников. Хотя современные мошенники изобрели массу способов, при которых клиент, он же жертва, получает желаемое, но цена при этом оказывается выше в несколько раз. Таким образом, обвинить исполнителя, а тем более вернуть свои деньги, практически невозможно - заказ он выполнил.

"РАЗВОД" N 1

Этот "развод" (а по-другому это и не назовешь) всегда пользовался особой популярностью, и касается он сметы. При составлении сметы недобросовестный подрядчик, скорее всего, завысит цены на материалы и оборудование, надеясь на то, что заказчик попросту не станет вникать в такие моменты. К тому же большинство заказчиков не относятся к категории крупных, вообще мало что понимают в составлении смет. Именно поэтому они часто переплачивают там, где более опытные смогут обойтись минимальными затратами.

Итак, банальный "развод" на завышении цены на стройматериалы в смете легко раскрыть и предупредить. Достаточно изучить расценки на строительном рынке прежде, чем приступить к рассмотрению сметы. Понятно, что цены у всех поставщиков будут разными, но отталкиваться следует от минимальной. Объясняется такой принцип просто: практически все подрядчики имеют своих постоянных поставщиков, которые делают для них огромные скидки на материалы. На рынке же цены представлены максимальные, то есть с самой высокой накруткой.

"РАЗВОД" N 2

Эта мошенническая схема рассчитана на самых легкомысленных заказчиков. Заключается она в неправильных расчетах. То есть цены на материалы, услуги и оборудование в смете указаны верно, но вот общие суммы заметно завышены. Проверить это можно на месте - калькулятор легко найдет ошибку. Для самых ленивых есть метод проще и надежнее: отсканировать смету и перевести ее в формат Excel. Сделать это можно с помощью простой программы Finereader и самого банального сканера. Excel самостоятельно сложит все суммы и подведет итог. Здесь главное - проконтролировать правильность расположения значений.

"РАЗВОД" N 3

Этим методом пользуются уже более опытные подрядчики, которые привыкли к отечественной бюрократии. Суть его заключается в том, что на каждом этапе строительства у них возникает потребность подписать ту или иную бумажку в какой-нибудь инстанции, приобрести те или иные материалы, так как для данного типа местности его использование просто необходимо, и т.д. иными словами, на протяжении всего строительства нужны дополнительные вливания, которые не прописаны в смете.

Опытные заказчики быстро пресекают такие методы, ведь, по большому счету, если у подрядчика возникла необходимость в дополнительных средствах, значит, что он учел не все расходы в смете. А это, уж извините, проблема подрядчика, но никак не заказчика.

Как пресечь эту бесконечную вереницу незапланированных расходов? В первую очередь важно внимательно изучить смету. Здесь должны быть указаны все возможные затраты. Более того, отдельным пунктом должны быть прописаны суммы, которые могут понадобиться в ходе строительства. Этот раздел чаще всего обозначают как "прочее". То есть в конце сметы добавляются пункт "прочее" и сумма, которая предварительно оговаривается подрядчиком и заказчиком. При этом подрядчик должен объяснить, на какие нужды могут пригодиться дополнительные средства.

Важно знать, что в смете учитываются три составляющих любого строительства:

- материалы;

- работа;

- аренда техники и транспорта.

Вот небольшой пример составления сметы на строительство жилого дома.

1. Земляные работы. Понятно, что перед началом строительства необходимо подготовить котлован. Для этого нужны техника и транспорт. Это значит, что в этом разделе будут учитываться только работа и аренда техники.

2. Фундамент. В данном разделе могут учитываться абсолютно все параметры: материалы, работы, транспорт. Под транспортом здесь понимается доставка материалов на объект. Из материалов необходимо будет приобрести арматуру, цемент, песок, щебень. При расчете учитывается площадь работ, а в смете все этапы возведения фундамента указываются в хронометрическом порядке, то есть:

- доставка арматуры и материалов;

- отсыпка щебеночно-песчаной подушки;

- бетонирование фундамента.

Затем указывается стоимость материалов и итоговая стоимость всего этапа.

3. Возведение стен.

4. Возведение кровли.

5. Отделочные работы.

Три последних этапа по оформлению в смете практически не отличаются от раздела "фундамент".

Заключительным разделом в смете должен быть раздел "прочее". В него входят все моменты, которые не относятся к предыдущим этапам и в то же время могут принять в них участие. Вот пример: в разделе "прочее" может быть указана аренда той или иной техники, которая позволит повысить качество работ, если на то возникнет потребность.

Теперь, когда неопытные заказчики получили общее представление о составлении сметы и поняли, что проверить ее самостоятельно не так-то сложно, следует уточнить еще одну важную деталь - договор. Именно договор является юридическим документом, который должен гарантировать защиту интересов обеих сторон. Если договор составлен неправильно, то никакая смета не сможет выступить доказательством обмана со стороны подрядчика.

Но прежде чем приступить к рассмотрению договора, вернемся к "разводу" N 3 - дополнительные вливания на каждом этапе. Так вот, избежать обмана в этом плане просто: достаточно в договоре прописать пункт о том, что подрядчик обязуется уложиться в тот размер финансового обеспечения, который прописан в смете, подрядчик не имеет права требовать дополнительного финансирования, а любые дополнительные расходы, не прописанные в смете, должны нестись именно подрядчиком. Понятно, что при таком договоре подрядчик постарается учесть все возможные и невозможные расходы в смете, поэтому при изучении сметы важно убедиться, что здесь не указаны такие пункты, как "доставка пиццы" или "массаж строителям".

ДОГОВОР

Что такое договор подряда? Договор подряда подразумевает собой письменное соглашение между заказчиком и подрядчиком на выполнение вторым определенных работ с материальным результатом. То 

есть две стороны заключают соглашение, согласно которому одна из сторон обязуется создать физический объект, а вторая - обеспечить финансово первую. В законодательстве сказано, что договор подряда в обязательном порядке должен быть составлен в письменном виде за исключением ситуаций, когда цена сделки составляет менее 10 000 рублей. Однако при нынешних ценах за указанную сумму можно построить только козырек на крыльце.

А теперь об условиях договора, которые должны соблюдаться обязательно. Таковых можно насчитать массу, но все они делятся на две категории:

- определяющие предмет договора;

- определяющие сроки договора.

Иными словами, в договоре следует максимум внимания уделить именно этим факторам. В каждом их пунктов важно указать все его составляющие. Вот классический пример условий касательно предмета договора.

1. Предмет договора. Здесь должны быть указаны все параметры объекта, который будет создаваться подрядчиком, а также его дополнительные характеристики, такие как наличие пристроек, коммуникации, материалы изготовления.

2. Объем, вид и содержание работ. В договоре должны быть прописаны все этапы строительства, которые возлагаются на подрядчика. То есть если дом будет строиться на неподготовленном месте, то начинать следует с котлована, затем фундамент, а уж после пойдут все стандартные работы.

3. Результат. Здесь необходимо описать полностью объект, который заказчик рассчитывает получить в результате.

Важно понимать, что при сильном отклонении результата строительства от описания в договоре заказчик имеет полное право обратиться в прокуратуру и подать заявление на подрядчика. Именно поэтому описывать следует абсолютно все параметры объекта, а также прилегающую территорию. К слову сказать, о том, что подрядчик должен очистить прилегающую территорию от строительного мусора, многие забывают указать в договоре. В результате по завершении строительства заказчику приходится самостоятельно вывозить тонны мусора и облагораживать участок рядом с домом.

СРОК ДОГОВОРА

В ст. 708 Гражданского кодекса РФ сказано, что договор подряда должен содержать точные даты начала и окончания работ. Кроме этого договор может содержать информацию о промежуточных датах, то есть датах завершения каждого этапа строительства. Опытные заказчики утверждают, что наличие условий о промежуточных сроках строительства дает больше уверенности в честности подрядчика. Более того, такая информация позволяет корректировать и другой пункт договора - суммы, если стороны договариваются о поэтапном финансировании.

СТОИМОСТЬ СОГЛАШЕНИЯ

Как это ни парадоксально, но согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ в договоре подряда могут не указываться суммы - здесь достаточно указать, что работа выполняется по среднерыночным расценкам. На этом факторе многие подрядчики и пытаются заработать лишнюю копейку. Однако профессионалы в строительной сфере рекомендуют все-таки уделить стоимости отдельный пункт и прописать фиксированные суммы.

В случае если стороны не оговаривают стоимости в договоре, заказчик может столкнуться с такой проблемой, как инфляция или даже "лжеинфляция". Об этом стоит рассказать подробнее.

Итак, заказчик заключает соглашение с подрядчиком на строительство дома. В договоре не прописываются суммы, но указывается то, что работы выполняются по среднерыночным ценам, а оплата

производится поэтапно. Подрядчик закупает материалы, оборудование, нанимает технику, выполняет первый этап работ. По окончании этого этапа в стране происходит повышение цен. Даже при небольшой инфляции стоимость крупной партии стройматериалов поднимется на существенную сумму. Грубо говоря, при стоимости материалов 1 000 000 руб. и инфляции в 2% переплата для заказчика составит 20 000 рублей. Но при этом подрядчик оплатил материалы до инфляции. Таким образом, уже на первом этапе заказчик рискует стать обманутым.

Как этого избежать? Здесь существует несколько вариантов:

1. Прописать сроки закупки материалов. В этом случае достаточно будет уточнить стоимость материалов на момент приобретения и произвести общий расчет.

2. Потребовать от подрядчика чеки и квитанции на стройматериалы. Но и здесь у подрядчика существуют свои варианты обмана, поэтому рассчитывать на стопроцентную гарантию честности в данном случае не стоит.

3. Прописать точную стоимость материалов. В этом случае материалы должны будут закупаться сразу же после заключения договора. Если же время будет упущено, но потери понесет опять же заказчик.

В общем-то, заказчик может проявить активность и проконтролировать все этапы расходования средств, но не все подрядчики допускают такое. Здесь действует негласный закон "каждому свое", согласно которому заказчик не должен вмешиваться в процесс исполнения договора.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Еще один аспект, на котором заказчик рискует оказаться обманутым. Дело в том, что в ходе строительства возможно нанесение ущерба третьим лицам. А это значит, что кому-то из сторон соглашения придется возмещать эти убытки. Вопрос: кому именно и на каких условиях? Об этом также следует договориться письменно и включить этот пункт в договор.

Второй аспект, на котором подрядчики могут увеличить размер финансирования, - невыполнение условий договора. Вот пример: в договоре прописаны даты оплаты работ, и в случае, если заказчик вовремя не произвел эту оплату, подрядчик имеет право заявить о нарушении договора. А это означает дополнительные убытки для заказчика. Понятно, что избежать этого можно просто проявив ответственность и выполняя условия договора, но всегда есть место для форс-мажора. Именно поэтому даты следует прописывать с возможными отклонениями на 1 - 2 дня.

Однако подрядчик здесь может понести убытки. К примеру, если в договоре прописаны даты предоставления отчетности о расходовании средств, а подрядчик не выполнил это условие, то заказчик вполне может потребовать от него выплату процентов за пользование чужими средствами.

Важно помнить, что в договоре должны быть прописаны условия возмещения убытков, такие как размер, сроки и проч. Если в соглашении не указана ответственность за пользование чужими денежными средствами, то ни одна из сторон не выплатит этот ущерб.

СПОРЫ В СУДАХ

Нарушения в договоре или в смете не всегда гарантируют положительный исход судебного разбирательства для той или иной стороны соглашения. Часто случается так, что дело и вовсе не доходит до суда, так как следственные органы просто не усматривают нарушения или считают его ничтожным и укладывающимся в рамки погрешности. А на деле заказчик несет существенные убытки.

Вот несколько наиболее частых оснований для судебных разбирательств.

1. Обнаружение недочетов на каком-либо этапе заказчиком. Это основание чаще всего встречается в судебной практике. Обратился заказчик к недобросовестному и непрофессиональному подрядчику и уже спустя короткое время убедился, что возвести дом, соответствующий всем требованиям, подрядчик просто 

не сможет. В этом случае заказчик имеет право подать иск о расторжении договора и взыскании с подрядчика компенсации за причиненный ущерб. К причиненному ущербу он может отнести все дальнейшие затраты, которые он понесет при устранении недочетов. Более того, заказчик может потребовать возмещения тех затрат, которые он понес при работе с недобросовестным подрядчиком. К примеру, если заказчик оплачивал проживание и пропитание строительной бригады, то он может представить суду все платежные документы, относящиеся к этой статье, и потребовать их возмещения с подрядчика.

2. Отсутствие дат начала и окончания работ в договоре. Такой договор в суде попросту признается недействительным, то есть фактически его не существует. В большинстве случаев такие договоры появляются в зале суда по причине отказа заказчика оплачивать выполненную работу. Но даже при отсутствии договора работа должна быть оплачена, и подрядчик легко получает свои деньги через суд, предоставив последнему все платежные документы и смету.

3. Еще одна из частых причин судебных разбирательств между подрядчиком и заказчиком - это отказ заказчика в составлении акта приемки. То есть подрядчик выполнил свою работу, но заказчик не принимает ее. В этом случае подрядчик направляет заказчику заполненный акт по почте. На этом дело может быть закончено, но чаще всего заказчик обращается в суд для оспаривания этого акта. Причин для этого может быть несколько:

- несоответствие готового объекта требованиям заказчика;

- наличие недочетов и дефектов;

- невыполнение сроков договора.

Решение суда в данном случае зависит от прописанных условий договора и фактического результата.

4. Увеличение стоимости работ и материалов. Если подрядчик потребовал увеличения финансирования, то заказчик имеет полное право приостановить выполнение своих обязательств и подать иск в суд. В этом случае суд рассмотрит причины увеличения стоимости, и если они обоснованы, то вынесет решение о правомерности действий подрядчика. Если же эти причины надуманны, то заказчик имеет право расторгнуть договор и потребовать компенсации убытков от подрядчика.

Вот основные ситуации, которые часто встречаются в судебной практике. Но их можно избежать, если с большой ответственностью отнестись к составлению договора и проверке сметы. Однако если подрядчик не отличается честностью, то никакой договор не спасет заказчика от лишних проблем и расходов, ведь в каждом законе можно найти лазейку для мошенника.

Документ предоставлен КонсультантПлюс
www.consultant.ru
Дата сохранения: 29.11.2017