В сфере ЖКХ грядут большие перемены. Один из насущных вопросов – вменение платы для населения за капитальный ремонт домов. Эта тема в последнее время набирает обороты. Чтобы разъяснить собственникам всё от «а» до «я» в этом непростом процессе, заинтересованные стороны – представители «Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области», чиновники, специалисты надзорных органов – проводят встречи с жителями. Так, недавно в администрации города состоялся круглый стол «Капремонт. Проблемы и пути решения», организованный Общественным Советом ЖКХ.
Каждый из представителей разъяснил функции своего ведомства в организации капремонта.
По словам генерального директора НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области» Алексея Голяшова, «Фонд» будет заниматься сбором средств собственников, выбравших регионального оператора как способ накопления средств, организацией работ по капремонту, их приёмкой и оплатой. А также – открытием специальных счетов для тех, кто выбрал спецсчёт как форму накопления. В первом случае за всё, начиная с начисления средств, заканчивая борьбой с должниками, отвечает «Фонд», во втором – собственники, либо организация, которую они наделят этими полномочиями. Платно или безвозмездно – как договорятся.
Владимир Леонтьев, замглавы города по ЖКХ, отметил, что функция муниципалитета в организации капремонта – проследить, чтобы к 1 октября все (!) собственники приняли решение о способе накопления средств. Если этого не произойдёт, то орган местного самоуправления обязан провести на доме общее собрание, набрать 2/3 голосов и определиться с фондом накопления. И, скорее всего, это будет региональный оператор. Туда же муниципалитет определит и так называемых «молчунов» – те дома, где большинство собственников проигнорировали вопрос капремонта в целом.
Дополнение внесла председатель комитета ЖКХ Елена Рязанова:
– Сегодня мы проводим мониторинг технического состояния домов, это тоже обязанность муниципалитета. График утверждён. В Центральном и Куйбышевском районах мы пока отстаём от намеченного плана. В остальных территориях вполне укладываемся в поставленные сроки.
Начальник Новокузнецкого отделения Государственной жилищной инспекции Кемеровской области Ольга Чернышова заявила:
– За нами – жёсткий контроль за проведением капремонта. Кроме этого, мы будем уделять особое внимание тем обращениям граждан, где содержатся жалобы на неудовлетворительное состояние определённых систем дома. Если при обследовании выяснится, что какой-либо конструктив или инженерная сеть действительно «не доживут» до сроков, установленных программой капремонта, мы будем рекомендовать их сдвинуть. Но эта рекомендация будет касаться лишь части капремонта, а не комплексного подхода. Причём окончательное решение вопроса о переносе сроков останется за департаментом жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области.
Также на круглом столе присутствовала заместитель председателя Новокузнецкого городского Совета народных депутатов Наталья Гайнуллина. В роли ведущей выступила председатель Общественного совета ЖКХ Ирина Орехова.
Вопрос из зала: Сейчас активно проводится мониторинг. Нам управляющая компания выставила за эту услугу 15,5 тысяч рублей. Это законно?
Елена Рязанова: Комитет ЖКХ как муниципальный орган проводит мониторинг бесплатно. Управляющая компания взимает плату за эту услугу незаконно. Ваш вопрос не единственный. К нам в комитет подобные жалобы уже поступают. Будем разбираться.
Можно также обратиться в ГЖИ и пожаловаться на такие действия УК.
Вопрос из зала: На какие средства будет существовать «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов»?
Алексей Голяшов: Собираемые средства собственников в размере 3,90 рублей никаким образом не касаются финансирования работы «Фонда». Наша организация существует за счёт бюджета Кемеровской области. Можете открыть закон о бюджете, там есть субсидия на содержание некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта».
Вопрос из зала: А кто тогда будет нести расходы за начисление платежей за капремонт? Кто будет заниматься должниками? И сколько дополнительных средств Вы планируете на эту операцию?
А.Г.: В случае с региональным оператором для собственников всё это будет бесплатно. Все собранные средства – 3,90 рублей за метр квадратный – до копейки пойдут на капремонт. В случае со спецчсётом это обязанность собственников. И сегодня у нас уже имеется протокол общего собрания, в котором собственники определили дополнительную плату за эти услуги – 56 копеек с квадратного метра. Казалось бы, на первый взгляд, сумма небольшая, но если её соотнести с установленной платой 3,90, то это составляет почти 15%. Но собственники так решили – это их право. Однако в нашей практике есть случаи, когда управляющая компания согласилась делать начисления бесплатно. Например, в Таштаголе. Если УК заинтересована в дальнейшем обслуживании домов, она таким образом идёт навстречу их собственникам.
Вопрос из зала: А если собственники обратятся для открытия спецсчёта к региональному оператору, то кто в таком случае понесёт расходы за начисление платежей?
А.Г.: В таком случае собственники будут решать сами, кто им начислит и за какие деньги. Если региональный оператор просто откроет спецсчёт, а мы по закону обязаны это сделать, наша задача – выполнить это поручение. А собственники в свою очередь должны договориться с УК, что она начисляет, собирает и перечисляет на этот спецсчёт средства. А мы по запросу должны предоставить выписку со спецсчёта о наличии денежных средств.
Вопрос из зала: Кто будет платить за квартиры и помещения, принадлежащие муниципалитету?
А.Г.: Муниципалитет и будет платить.
Вопрос из зала: Если мы захотим открыть спецсчёт у регионального оператора, выберем представителя, то как он будет взаимодействовать с вами? Какие документы ему необходимо предоставить в таком случае?
А.Г.: Это уполномоченное лицо определяется протоколом. Если вы видели, у нас на сайте размещены протоколы собрания, где прописано, что вы сразу должны определить уполномоченное лицо, которое будет взаимодействовать с нами. Но для открытия спецсчёта ваш представитель не нужен. Существует отдельный договор специального счёта, и заключается он между региональным оператором и банком. Форма этого договора уже имеется на сайте. Мы запросили информацию у нескольких банков, чтобы собственники видели, на каких условиях кредитные учреждения предлагают заключить договоры. Чтобы ориентирование было не на процентную ставку, а на содержание документа. Например, процент накопления может быть равен шести, а за начисление счёта они будут брать столько же или больше. Зачем тогда идти в такой банк? Может быть, стоит выбрать более крупный банк, который сделает это бесплатно.
Вопрос из зала: Какие это банки?
А.Г.: Эта информация рекламная, я не буду её озвучивать. Скажу лишь, что три самых крупных банка предлагают бесплатные услуги по открытию обслуживанию счёта.
Ирина Орехова: Елена Витальевна, вопрос к Вам. Если собственники всё-таки не воспользуются своим правом на выбор способа формирования фонда капремонта, как комитет ЖКХ будет узнавать об этом и как скоро Вы будете включаться в эту работу?
Е.Р.: У нас на эту работу остаётся два месяца. То есть все, кто решил выбрать спецсчёт, должны сделать это до первого октября. В октябре-ноябре мы будем собирать данные о тех, кто не выбрал способ накопления средств. Уже сегодня мы в ходе мониторинга запрашиваем у управляющих организаций всю необходимую информацию: копии договоров, уставные документы, оригиналы протоколов собраний по капремонту, и как раз к началу октября картина относительно оставшихся «домов-молчунов», мы их так назвали, прояснится. Впоследствии они будут переданы региональному оператору.
А.Г.: Я добавлю: в случае если собственники выберут регионального оператора, то мы как владельцы счёта должны предоставить все данные госжилинспекции, которая, в свою очередь, обязана передать эту информацию муниципалитету. С 1 октября в течение двух недель комитет будет знать, кто выбрал способ накопления, а кто промолчал.
Вопрос из зала: У нас в ТСЖ несколько домов, спецсчёт будет общий на всех или индивидуальный на каждый дом?
А.Г.: Спецсчёт открывается отдельно на каждый дом.
И.О.: У нас в городе некоторые ТСЖ периодически банкротятся. Что будет с накопленными средствами на капремонт в таком случае?
А.Г.: В таком случае средства, накопленные на капремонт, не включаются в конкурсную массу. Это определено законом. То есть их никто не взыщет вследствие банкротства. Если ТСЖ обанкротится или по суду будет закрываться, собственники в любом случае будут об этом знать и в течение шести месяцев снова должны будут выбрать способ накопления на капремонт. То же самое для новых домов: сдали в эксплуатацию, в течение полугода собственники должны определиться со способом накопления на капремонт.
Вопрос из зала: Алексей Алексеевич, как только Вы получите протокол, поймёте, что собственники решили поручить Вам открыть спецсчёт, каковы Ваши дальнейшие действия? Как мы узнаем номер счёта?
А.Г.: Эти данные мы сообщим вашему уполномоченному лицу. В банковском уведомлении реквизиты счёта будут обозначены, его копию оператор обязательно направит на ваш адрес. А там уже собственники определяются, кто им будет делать начисления, передают информацию агенту (УК или расчётному центру), которые и будут перечислять деньги на этот счёт. Но доступа к нему они иметь не будут. Всю информацию по движению средств на счёте уполномоченному лицу выдаёт региональный оператор. Также вы можете за этими сведениями обратиться напрямую в банк.
Вопрос из зала: Как собственники смогут узнать, сколько средств накопилось на счёте дома и на счёте отдельной квартиры? А также уточнить сведения по задолженности?
А.Г.: Для получения этой информации собственники в любой момент могут обратиться к региональному оператору. При этом необходимо приложить свидетельство о регистрации, подтверждающее право на владение квартирой. Если вы делаете запрос в письменном виде, копия свидетельства должна быть заверена нотариусом. А это платная услуга. Но мы можем выдать информацию только собственнику жилья. Чтобы этот процесс для жителей был менее затратным, в течение времени мы постараемся организовать как можно больше отделений «Фонда», чтобы и в мелких районах области был хотя бы один представитель, который мог выдать информацию по движению средств на счёте по первому требованию собственников.
Вопрос из зала: Будут ли застрахованы средства, собираемые на капремонт как посредством регионального оператора, так и с помощью спецсчёта? Ведь банки «лопаются» практически ежедневно.
А.Г.: Увы, на сегодня нормативного документа, который бы регламентировал страхование этих средств, нет. Но на правительственном уровне понимание этого момента есть. И кабинет министров будет менять этот закон, приводя его к форме страхования вкладов физических лиц. Какой будет сумма страховки, пока непонятно, но она должна быть гораздо больше назначенной сегодня (700 тысяч рублей), потому что фонды капремонта будут достаточно велики. Что касается безопасности, банки, где можно открыть счета, определены Центробанком, который проводит их мониторинг и постоянно обновляет эту информацию, а мы доводим её до собственников. Если банк вылетел из списка, меняйте его, но для этого необходимо решение общего собрания.
Вопрос из зала: Время идёт, и мы собираем деньги на капремонт. И тут собственник, который задолжал всем за жилищно-коммунальные услуги, в том числе и за капремонт, захотел продать свою квартиру. Вы сможете в таком случае до погашения долгов затормозить процесс продажи?
А.Г.: Сможем, рычаги найдём. В крайнем случае, мы возложим обязанности по оплате долгов на новых собственников. Потому что плата за капремонт по закону не привязана к человеку, она закреплена за квартирой. Поэтому покупатели не должны приобретать «кота в мешке». С продавца необходимо требовать все справки по оплате за ЖКУ.
Е.Р.: Я добавлю: чтобы избежать взыскания средств за продавца-должника с вас через суд, необходимо дополнить договор купли-продажи соответствующим пунктом: долг за ЖКУ остаётся за прежним владельцем квартиры. И тогда у вас проблем не будет.
Вопрос из зала: Если собственники определились с одним способом накопления средств на капремонт, а через год-другой передумали, решили его изменить. Как им поступить в таком случае, и что будет с уже собранными средствами?
А.Г.: Собрание по изменению способа накопления средств можете провести в любое время. Проблема со сроками перечисления средств. В законе прописано: если собственники меняют специальный счёт на счёт регионального оператора, то средства перечисляются в течение месяца. Они имеются в наличии и в любой момент могут быть перечислены. Если собственники меняют регионального оператора на специальный счёт, то срок перечисления увеличивается до двух лет. Почему так? Потому что региональный оператор не сидит и не копит эти деньги, он их тратит. Собрал – направил на ремонт. И чтобы отдать их уходящим собственникам, оператор должен сначала собрать эти средства с других домов. Это определённый способ защиты оператора. Ведь если сейчас собственники промолчат, автоматом уйдут к региональному оператору, а через год решат организовать спецсчёт, где мы найдём столько денег, чтобы вернуть их людям сию минуту?
Вопрос из зала: Будут ли собранные средства облагаться налогами? И те, что собраны на спецсчёте, и те, которые находятся у регионального оператора?
А.Г.: Деньги на капремонт налогами не облагаются.
Вопрос из зала: У меня два вопроса: будет ли индексироваться плата за капремонт и сохранятся ли на неё жилищные субсидии и льготы, как на все другие виды ЖКУ?
А.Г.: Льготы и субсидии на плату за капремонт сохраняются. Что касается принятого размера 3,90 за квадратный метр, он будет индексироваться в следующем году: либо летом 2015, либо к его концу. Я замечу, что эта плата установлена властями нашего региона, и она вдвое меньше рекомендованной Федерацией. Надо понимать, что инфляция есть, и с этим ничего не сделаешь. Поэтому индексации тоже не избежать.
Вопрос из зала: Если собственники открыли спецсчёт, могут ли они не копить на капремонт годами, а выполнять работы выборочно?
А.Г.: Да, конечно, в случае организации спецсчёта собственники в любой момент могут принять решение о проведении капремонта. Если владельцем спецсчёта является региональный оператор, он обязан оплатить эти работы. Но такой расклад дел таит некую опасность. Наверняка люди захотят отремонтировать всё. Но некоторые виды работ не относятся к капремонту, например, ремонт подъездов. В таком случае мы не сможем оплатить эти работы, хотя подрядчик их уже выполнил. Тогда могут начаться судебные разбирательства. Именно для строгого контроля за процессом использования средств капремонта в случае накопления на спецсчёте мы хотим привлечь госжилинспекцию.
Вопрос из зала: Как быть, если собственники не могут прийти к единому мнению насчёт того, что ремонтировать в первую очередь, а что потом? Вы сможете как-то повлиять на эту ситуацию при любом выбранном способе накопления средств?
А.Г.: Порядок такой: изучив техдокументацию по дому, региональный оператор в течение полугода должен направить в адрес собственников предложения по ремонту тех или иных систем. Жильцы общим собранием принимают соответствующее решение. Зачастую когда речь заходит о видах ремонта, собственникам сложно прийти к общему знаменателю: верхние этажи требуют отремонтировать крышу, первый этаж настаивает на ремонте подвала, а «середнячкам» подавай благоустройство, например. И всё – тупик. А необходимое количество голосов для утверждения решения – 2/3. У регоператора в таком случае есть инструмент: если собственники в течение трёх месяцев не приняли решения по капремонту, оператор выполняет ту работу, которую предложил им изначально. А в случае со спецсчётом, если вы накопите деньги и не выполните намеченные работы, нереализованные деньги уйдут к региональному оператору.
Вопрос из зала: А средства капремонта можно направить на составление сметы ремонтных работ?
А.Г.: Нет, плата за составление сметы берется сверх 3,90 за метр квадратный. Это дополнительный расход.
Е.Р.: Я добавлю. Смету можно заказать либо проверить уже готовую платно в Дирекции ЖКХ на Дружбы, 8б. В особенных случаях, когда жители жалуются нам на неудовлетворительное состояние каких-либо систем и конструктивов или завышенную стоимость работ, специалисты комитета ЖКХ могут бесплатно сделать смету на ремонт либо скорректировать предоставленный для проверки документ.
Наталья Гайнуллина: Совет народных депутатов утвердил расценки на услуги, которые предоставляет для собственников Дирекция ЖКХ. Они значительно ниже, чем в коммерческих организациях.
Вопрос из зала: А как быть в случае если собственники изначально выбрали тариф выше установленного сегодня в 3,90, а в следующем году в процессе индексации он стал ниже. Нам вновь собирать собрание и назначать новую плату?
А.Г.: Нет, в протоколе собрания прописано, что принятый вами тариф автоматически увеличивается на сумму, которая прибавилась к установленной в регионе плате после индексации.
Вопрос из зала: Каким образом будут отбираться подрядчики для выполнения работ? Предполагается ли создание отдельных предприятий, которые будут проводить капремонты?
А.Г.: Подрядчики будут отбираться на конкурсной основе. Это согласовано со всеми надзорными и контролирующими органами: юстицией, прокуратурой и так далее. Отдельные предприятия для этих целей «Фонд» создавать не имеет права. Одно из немногих полномочий «Фонда» – закупка материалов. Но этот вопрос находится пока в стадии проработки. Если мы будем закупать материалы, то лучше, выгоднее и проще делать это у одного поставщика и без посредников. Это удобнее и дешевле, потому что партия материалов будет немаленькая.
Вопрос из зала: Почему из списка ремонтных работ убрали установку общедомовых приборов учёта? Это ведь недешёвое удовольствие.
А.Г.: Это законное решение. Согласно 261-ФЗ собственники давным-давно должны были за свой счёт установить общедомовые приборы учёта и вести контроль за использованием ресурсов. Если они этого не сделали, исправить ситуацию должна была ресурсоснабжающая организация. Сама оприборить «молчунов» и взыскать с них средства. То, что закон не исполнен, – проблема собственников. Почему сейчас деньги капремонта должны идти на исправление чьих-то недоработок и ошибок? А те, кто потратился на приборы учёта, останутся при своих интересах, получается. Несколько несправедливо, не находите?
Вопрос из зала: Расскажите о графиках работ. Справитесь ли вы с таким наплывом работы? Ведь у нас много домов, требующих немедленного и глобального ремонта.
А.Г.: В 2015 году запланировано отремонтировать 280 домов. Если брать 2008 год, когда мы впервые получили средства Фонда ЖКХ, мы отремонтировали 1385 домов по всей Кемеровской области. Поэтому ресурсная база у нас уже есть, проверенных подрядчиков достаточно. Мы хотим уйти от авансирования подрядных организаций, работать по упрощенной схеме, предусматривающей простой порядок расторжения договоров подряда. К примеру, зашла организация на крышу, и если в течение месяца не приступила к работам, возможно, решив скрыться с полученным авансом, тогда мы расторгаем контракт. Так надёжнее.
Вопрос из зала: А если дому не хватит накопленных на капремонт средств, можно ли будет взять дополнительные деньги в кредит?
А.Г.: Этот вопрос уже стоит на повестке дня и активно прорабатывается. Но сегодня банки неохотно идут на такие виды сделок, потому что в данном случае не видят гарантий по возврату средств, то есть залога, как в случае с ипотечным, авто- или потребительским кредитами.
Вопрос из зала: Нашему дому 40 лет, но по графику капремонт у нас намечен на 2025 год. До той поры дом не доживёт, развалится. Как быть в такой ситуации?
А.Г.: При таком раскладе вы должны были уже поучаствовать в капремонте, например, по №185-ФЗ. У вас проводились какие-нибудь работы в доме?
Из зала: В подвале частично.
А.Г.: Вот видите, график составлен корректно, ведь во многих других домах эти же 40 лет вообще ничего не ремонтировалось. Поэтому они и стоят по списку раньше вас. Кроме того, вы же можете установить сейчас более высокую плату за капремонт и тогда накопите раньше. Например, собственники одной из кемеровских многоэтажек уже утвердили на собрании тариф за капремонт 10 рублей с квадратного метра. Из них 3,90 пойдёт в общий «котёл» регионального оператора, остальные средства будут числиться за этим конкретным домом, и собственники в любой момент смогут их направить на необходимый вид ремонта.
Вопрос из зала: Мы слышали, что в первую очередь на собранные региональным оператором средства будут ремонтироваться дома в Кемерово, а потом в Новокузнецке и других городах, это так?
А.Г.: Это неправда. Средства, собранные определённым муниципальным образованием, пойдут на ремонт домов, которые находятся именно на этой территории. Те деньги, которые соберут собственники в Новокузнецке, на дома вашего города и будут потрачены. Исходя из этого и формировалась программа.
Вопрос из зала: Алексей Алексеевич, когда «Фонд» получит данные мониторинга по всем домам, есть вероятность, что очерёдность МКД в списке изменится?
А.Г.: Конечно, корректировка программы будет происходить ежегодно. Вот мы сейчас соберём все технические данные по домам, и вполне может оказаться, что тот или иной МКД находится в аварийном состоянии и его нужно сносить. Значит, очерёдность домов в списке изменится. Кроме того, сейчас многие управляющие компании не могут дать точные данные по уже прошедшим капремонтам. Мы выходим на дом, а там трубы в подвале поменяли, инженерная система в порядке, зачем тут проводить работы? Значит, ремонт в этом МКД можно перенести на более поздний срок, а более нуждающийся в реконструкции дом автоматически приблизится к заветной цели.
Вопрос из зала: Если капремонтом будет заниматься региональный оператор, как собственники смогут контролировать процесс, участвовать в составлении смет и так далее? Сможет ли представитель собственников быть в курсе всех дел?
А.Г.: Конечно. Процедура такая. Мы сначала направляем предложения собственникам, на общем собрании они утверждают виды работ, их стоимость, сметы, которые мы приложим. Если они на всё соглашаются, то утверждают наши предложения. Если захотят, могут проверить смету. Можно обратиться в «Региональный центр по ценообразованию в строительстве Кемеровской области» и за 20 тысяч провести её экспертизу. Но мы сейчас сами хотим сотрудничать с центром, чтобы у регоператора потом подобных проблем не возникало. Далее мы отбираем подрядчика, он выполняет ремонт, и в итоге в подписании акта выполненных работ в обязательном порядке принимают участие собственники или их представитель. Мы не сможем выделить деньги без согласования со всеми инстанциями: собственниками, муниципалитетом, ГЖИ, всё-таки хотим эту организацию привлечь к совместной работе. Сейчас мы работаем над документом, который учтёт все нюансы в приёмке выполненных работ.
Вопрос из зала: Если мы создадим специальный счёт, подойдёт время ремонта, можно ли обратиться к региональному оператору с просьбой о предоставлении подрядчика для выполнения работ?
А.Г.: Это допустимо, закон не запрещает подобных взаимоотношений собственников и регионального оператора.
Вопрос из зала: А если в ходе работ выяснится, что подрядчики работают недобросовестно, срывают графики, у них много недоделок. Смогут ли собственники, видя эти нарушения, обратиться к оператору с требование проконтролировать подрядчиков или вовсе их сменить?
А.Г.: Взаимоотношения регионального оператора и подрядных организаций регулируются специальным договором, к которому собственники, доверившие нам свои деньги, отношения не имеют. Ответственность за некачественный ремонт несёт бюджет области, и мы не заинтересованы в том, чтобы нанести ему ущерб. Представьте, за плохую работу собственники подадут в суд на оператора и деньги взыщут с бюджета. Это чревато тем, что меня, как руководителя «Фонда капремонта» просто могут уволить. Поэтому уже сейчас мы прорабатываем все детали работы с подрядчиками.
Вопрос из зала: А планируется ли открытие отделения «Фонда» в Новокузнецке для удобства нашей работы, непосредственного консультирования и получения информации?
А.Г.: Отделение Фонда капремонта уже работает по адресу: проспект Строителей, 19. Телефон: 200-442. Сюда можно сдать протоколы общего собрания по выбору способа накопления средств, здесь же можно получить ответы на интересующие вопросы.
