 Управление общим имуществом
Совместная или долевая собственность на помещение в МКД: как считать голоса на общем собрании
ТЕКСТ: Мария Анестратенко, ведущий эксперт в сфере ЖКХ
Берем копию свидетельства о регистрации права собственности и читаем: «вид права — общая совместная собственность». Но раньше писали «вид права — общая долевая собственность, доля в праве». Или это разные виды собственности? Как это учесть в документах общего собрания, сколько бланков решений подготовить по такому помещению?
Из этой статьи вы узнаете, что представляет собой общая собственность на помещение в МКД, с кем оформлять отношения по помещению, находящемуся в общей собственности, и как вести подсчет голосов, чтобы не нарушить нормы закона. Мы не рассматриваем помещения в МКД, относящиеся к общему имуществу.
Какой может быть общая собственность на помещение в МКД
Общая собственность на помещение в МКД возникает тогда, когда оно принадлежит двум и более лицам. Это предусмотрено ч. 1 ст. 244 ГК РФ.
Общая собственность может быть долевой и совместной.
Основное различие состоит в том, что при долевой собственности доля каждого собственника определена, а при совместной определение таких долей не устанавливается (ч. 2 ст. 244 ГК РФ).
При долевой собственности каждому собственнику помещения в МКД принадлежит доля в праве собственности на это помещение. Такое возможно, например, между лицами, состоящими в гражданском браке, братьями и сестрами и т. п. Их общая собственность на помещение в МКД может быть только долевой.
При совместной собственности каждому собственнику помещения принадлежит право собственности на все помещение целиком. В МКД это чаще всего собственность супругов, состоящих в зарегистрированном браке.
В таблице представлена сравнительная характеристика общей долевой и общей совместной собственности на помещения в МКД.
К СВЕДЕНИЮ
Доля в праве собственности — это имущественное право, она определяется в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи. Другими словами, невозможна ситуация, когда собственник доли в праве на жилое помещение утверждает, что не пользуется двумя комнатами из трех, и потому отказывается за них платить. Размер платежа определяется размером доли в праве, а не фактическим пользованием помещением.
С кем оформлять отношения
Итак, общая собственность на помещения в МКД бывае совместной и долевой.
В случае общей долевой собственности:
- доли участников определены;
- доля в праве собственности на помещение отражена в правоустанавливающих документах;
- сведения о размере и соотношении долей можно взять из правоустанавливающих документов или выписки из ЕГРП.
Следовательно, УО должна заключить договор управления МКД с каждым участником долевой собственности, а ТСЖ должно с каждым из таких участников строить взаимоотношения в зависимости от членства в объединении. Это может быть один общий договор с указанием всех собственников долей в праве собственности на помещение или отдельный договор с каждым из них.
Часто организация, управляющая МКД, строит отношения с одним из участников долевой собственности и фиксирует в документах только его данные. Чтобы избежать споров и конфликтов, сделайте следующее.
1. Предложите остальным участникам долевой собственности оформить доверенность на кого‑то одного — он будет их представителем.
2. В договоре укажите всех сособственников и реквизиты документов, подтверждающих право представителя действовать в их интересах.
Представитель участников долевой собственности будет представлять их интересы на законном основании. Он вправе подписывать документы, принимать решения на общем собрании за себя и за лиц, интересы которых представляет.
В случае общей совместной собственности:
- доли участников не определены;
- право собственности на все помещение целиком может быть отражено в правоустанавливающих документах:
— с указанием сособственников (чаще всего в результате приватизации);
— с указанием одного из супругов (чаще всего по факту приобретения помещения в период брака);
- сведения о правообладателях и размере помещения можно взять из правоустанавливающих документов или выписки из ЕГРП;
- сведения о семейном положении указаны в паспорте и свидетельстве о заключении брака.
Как вести подсчет голосов по помещениям в общей собственности
Для каждого из участников долевой собственности подготовьте отдельный бланк решения общего собрания. Одно решение на всех участников будет приниматься в случае, если на одного из них остальные оформили доверенность.
При совместной собственности участники сообща владеют и пользуются общим имуществом. Синоним слова «сообща» — «в согласии». Такое согласие предполагает нотариальное удостоверение.
Если в правоустанавливающих документах или выписке из ЕГРП указаны сособственники, УО должна заключить с ними один договор управления МКД. ТСЖ также строит отношения с сособственниками (членами и не членами ТСЖ) касательно помещения в целом. Исходя из прямого толкования закона, один из сособственников (при согласии второго) вправе принимать решение в отношении всего помещения. Но, к примеру, ГЖИ считает голоса сособственников равными, основываясь на равенстве их долей. А если супруги разделили имущество или расторгли брак с таким разделением, доли могут отличаться. Тогда подсчет голосов на общем собрании будет неверным.
Если в правоустанавливающих документах или выписке из ЕГРП указан один из супругов и помещение приобретено в период брака, то второй супруг автоматически становится сособственником. В силу закона владение таким помещением и его содержание они осуществляют вместе. УО должна заключить договор управления МКД с собственником, указанным в правоустанавливающих документах. ТСЖ также строит отношения с таким собственником. На практике именно этот собственник принимает решения на общем собрании. Но второй супруг вправе их оспорить. И суд, скорее всего, подтвердит его «право голоса».
Выход один: внимательно изучайте документы участников общей собственности. 
| 
