Электронный журнал "Управление многоквартирным домом"
Проблемы первого крана и допуска в жилое помещение (Предоставление ЖКУ)
ТЕКСТ: Михаил Булкин, председатель правления ТСЖ «ЖСК-65»
В настоящее время, вопреки логике, ответственность за состояние и исправность запорно-регулировочных кранов в квартирах возложена на организацию, управляющую МКД. Но УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК не имеют постоянного доступа в квартиры и практически не используют краны в них. И для плановых работ, и в аварийной ситуации доступ нужно просить у собственника помещения в МКД.
Одни собственники ведут себя адекватно и впускают специалистов для устранения аварий, другие считают это необязательным, а третьи просто не живут там, где прописаны.
В состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие:
- из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;
- отключающих устройств;
- общедомовых приборов учета холодной и горячей воды;
- первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
- механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Это установлено п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества). Хотя, например, Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, работы по содержанию запорной арматуры в жилых помещениях включены в обязанности собственников и нанимателей помещений в МКД. В Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2014 № 290, указано, что организация, управляющая МКД, обязана проводить восстановление работоспособности (ремонт, замену) водоразборных приборов (смесителей, кранов и т. п.), относящихся к общему имуществу в МКД.
Но ресурсоснабжающая организация, например, не устанавливает, не меняет, не ремонтирует и не производит ревизию запорной арматуры в техническом подвале МКД. Это справедливо, поскольку имеет постоянный доступ и пользуется такой запорной арматурой организация, управляющая МКД. На нее возлагается обязанность осмотра, ремонта, замены и ревизии данного оборудования.
В чем проблема
Запорная арматура всегда была и остается самым ненадежным элементом системы отопления, холодного и горячего водоснабжения.
К СВЕДЕНИЮ
Исключительно собственник помещения в МКД имеет практическую возможность беспрепятственно произвести осмотр крана на предмет утечки, проверить его работоспособность при полном или частичном перекрытии и при необходимости обратиться за помощью в организацию, управляющую МКД.
Практически до 2000 года на регистрах системы отопления запорно-регулировочные краны не устанавливались. Каждый вентиль по техническим регламентам необходимо проворачивать несколько раз в год. В противном случае он неизбежно выходит из строя в результате коррозии при жесткой воде.Повреждение или разрыв запорной арматуры ведет к проливу квартир со значительным ущербом.
Например, решением Ленинского районного суда г. Нижний Новгород от 08.09.2010 постановлено взыскать с ТСЖ 1 098 244 руб в пользу собственника, которому нанесен ущерб в результате пролива по причине разрыва шарового крана.
При отсутствии у ТСЖ собственного имущества и дополнительных доходов возмещать ущерб своими взносами будут члены товарищества, что вряд ли им понравится.
Это существенный аргумент, например, для ликвидации жилищного объединения. Те же аргументы касаются финансовой устойчивости УО.
|
ПРИМЕР
Показательное судебное решение
Наиболее показательным по данному вопросу является кассационное определение Нижегородского областного суда от 23.11.2010 по делу № 33–10342.
Ситуация. По центральному стояку холодного водоснабжения на отводе в квартиру после крана оторвало фильтр грубой очистки вместе с нижней резьбой крана
Позиция истца (собственника помещения). Пролив квартиры произошел из‑за поломки (разрыва внешней резьбы на корпусе) первого запорно-регулировочного крана на отводе внутриквартирной разводки от центрального стояка холодного водоснабжения, установленного в квартире.
Запорно-регулировочный кран, представленный на исследование, находится в неисправном состоянии. Предположительно в результате того, что кран изготовлен из сплавов металлов, не соответствующих ГОСТ для изготовления кранов. Также установлено, что в кране мог произойти разрыв внутренней резьбы в корпусе.
Позиция ответчика (ТСЖ). Разрыв произошел на внешней резьбе первого запорно-регулировочного крана, т. е. в зоне ответственности истца.
Судебное решение. Решение районного суда о взыскании ущерба с ТСЖ оставлено без изменения, кассационная жалоба ТСЖ – без удовлетворения. Судебная коллегия указала, что в соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества первое отключающее устройство и первый запорно-регулировочный кран на отводах внутриквартирной разводки от стояков представляют собой общедомовое имущество, за состоянием которого должен следить ответчик.
Ссылки на то, что разрыв произошел на внешней резьбе первого запорно-регулировочного крана, не имеют юридического значения, поскольку резьба – это неотъемлемая часть механизма.
|
Каким может быть решение
Некоторые эксперты предлагают утвердить на общем собрании собственников состав общего имущества без запорно-регулировочных кранов в квартирах. Но данный аргумент в судах не проходит. Для получения доказательств организация, управляющая МКД, вынуждена привлекать экспертов.
|
ПРИМЕР
Формулировки из экспертных заключений
1) Причинами разрушения резьбовой части присоединенного патрубка шарового крана в квартире явились либо механическое воздействие, либо неправильный монтаж водопровода холодного водоснабжения из металлополимерных труб, либо совокупность указанных причин.
2) Представленный на исследование кран изготовлен из сплавов металлов, не соответствующих ГОСТ для изготовления кранов. Корпусы кранов и запорный шар должны изготавливаться из специальных марок латуни, химический состав которых регламентируется ГОСТ 1020–97 «Латуни литейные в чушках», и обладать антимагнитным свойством.
|
Как застраховаться от подобных рисков
Организации, управляющие МКД, вынуждены проводить не более четырех раз в год плановые осмотры стояков и запорной арматуры в квартирах.
Однако на примере практики работы специализированных служб по проверке газового оборудования, вентиляционных каналов и дымоходов можно утверждать, что удается охватить не более 30% помещений.
И это несмотря на законы, предусматривающие серьезные санкции – вплоть до расторжения договора на поставку газа.
Статьей 25 Конституции РФ и ст. 3 ЖК РФ гражданам – собственникам и нанимателям жилых помещений гарантировано право на неприкосновенность их жилища. Возможность беспрепятственного доступа в жилые помещения представителям организаций, управляющих МКД, прямо не предусмотрена.
Как добиться допуска в квартиру
Существует возможность понудить граждан предоставить доступ в их жилое помещение на основании решения суда.
Важно!
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Но эти действия не должны противоречить закону и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ). Кроме того, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ).
Есть судебная практика, согласно которой лиц, уклоняющихся от получения уведомлений, обязывали предоставить доступ в квартиру контролирующим органам по решению суда. Судьи в этом случае руководствуются следующими нормами закона:
- государственные и муниципальные жилищные инспекторы имеют право посещать с согласия собственников жилые помещения в МКД и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю (ч. 5 ст. 20 ЖК РФ);
- исполнитель КУ имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще одного раза в три месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления КУ (подп. «б» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, далее – Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений);
- потребитель обязан допускать представителей исполнителя КУ и органов госконтроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования (п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений).
Перед проведением технического осмотра необходимо уведомить каждого собственника персонально и заблаговременно. Нужно согласовать дату и время посещения под роспись или заказным письмом с уведомлением. Практика показывает, что информация на досках объявлений не работает.
Доступ исполнителю КУ в аварийной ситуации должен предоставляться в любое время без ограничений.
|
ПРИМЕР
Доступ в помещение на практике
В июне 2015 года потек стояк холодного водоснабжения в квартире, в результате произошел пролив нижних этажей. В аварийной квартире проживает, никому не открывая, одинокая женщина пенсионного возраста.
Предписание о допуске УО разместила на двери квартиры, положила в почтовый ящик, отправила заказным письмом. Вручить предписание лично возможности не было. Были привлечены соседи, члены совета дома, но все их попытки оказались безрезультатными.
В редкие моменты жители дома «вылавливали» собственницу, поджидая ее в коридоре. Договаривались о дате и времени начала ремонтных работ. Однако в назначенный день и час дверь не открывалась. Подключили участкового, но основания ломиться в квартиру у представителя органов внутренних дел отсутствовали.
Несколько месяцев УО вынуждена была подавать жителям воду по часам, т. к. длительное включение приводило к проливу нижних этажей.
Управляющая компания подала документы в суд. Какое-то время ушло на уведомление собственницы о дате и времени рассмотрения дела. Затем нужно было дождаться вынесения решения суда, вступления его в законную силу. Наконец, по истечении почти двух месяцев после подачи документов в суд, судебные приставы-исполнители предоставили доступ в квартиру для выполнения ремонтных работ, которые заняли три часа.
Это редкий, но очень показательный пример потребительского экстремизма и злоупотребления конституционными правами со стороны отдельных собственников помещений.
|
Учитывая наводнение рынка дешевыми и неконтролируемыми подделками, риски УО возрастают многократно.
Получается, что УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК не имеют отношения к изготовлению, приобретению, монтажу крана, их персонал не прикладывает физических усилий к его поломке, но им придется нести за это ответственность и в полной мере возмещать ущерб.
Пока законодатель не внесет соответствующие изменения в п. 5 Правил содержания общего имущества, УО и жилищные объединения будут необоснованно находиться под угрозой банкротства и ликвидации.
|
