СПОРЫ ЗА ПЛОЩАДЬ: ЧТО СЧИТАТЬ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ?

Т. ГОРОШКО

Не будет преувеличением сказать, что практически каждый человек тем или иным образом обеспечен жильем: собственным ли, служебным или по найму. Да, безусловно, стремление улучшить свое жилищное положение также зачастую является непременным спутником человека, особенно при изменении социального статуса, заключении брака, рождении детей и т.п. Но и в таком случае, выбирая себе жилье, как правило, мы в первую очередь обращаем внимание на район, социальную инфраструктуру, экологическую ситуацию, однако одним из первых интересующих нас параметров, наряду с ценой за квадратный метр, выступает площадь жилья.

Однако, к большому сожалению, такой, казалось бы, на первый взгляд простой вопрос, как площадь жилого помещения, не всегда удается определить с помощью арифметических вычислений, в связи с чем покупатели недвижимости или сталкиваются с большими проблемами своего нового жилища, или теряют свои деньги, или приобретают "квадратные метры", но не квартиры. Некоторые аспекты таких споров, в том числе споров, связанных со статусом так называемых апартаментов, мы и рассмотрим в нашей статье.
Итак, традиционно начнем с буквы закона. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в своей статье 15 приводит следующее определение:
"Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))".
Следовательно, можно сделать следующий вывод: законодатель ввиду высокой социальной значимости жилья не признает жилыми любые помещения, в которых проживают люди, а лишь те, которые соответствуют определенным, установленным на законодательном уровне критериям:
- являются изолированными помещениями;
- являются недвижимым имуществом;
- пригодны для постоянно проживания ввиду соответствия установленным требованиям.
Подробно каждый из данных критериев рассматривать не будем, так как это не является предметом исследования в нашей статье. Однако необходимо отметить, что основные требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Постановление N 47).
Иным критериям площади помещений в указанном Постановлении N 47 уделено не так много внимания, однако существенным представляется следующий момент.
В п. 20 Постановления N 47 установлена необходимость применения таких объемно-планировочных решений, а также такой минимальной площади комнат и вспомогательных помещений, при которых должно быть возможно разумно и удобно (эргономично) размещать необходимую технику, предметы мебели и т.д. "Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики".
Однако, несмотря на установление Правительством РФ указанного правила, законодатель и судебная практика не считают невыполнение данного требования стопроцентным и безоговорочным основанием для признания помещения нежилым.
В п. 41 того же самого Постановления N 47 указано, что не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания [среди прочих] несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Данный нюанс нашел свое отражение и в судебной практике высших судов: Верховный Суд Российской Федерации (далее - ВС РФ) 14.05.2007 принял решение N ГКПИ07-185 по делу, в котором оспаривались положения указанного выше п. 41 Постановления N 47.
Узянбаев А.А. и Львова Л.Г. обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим абзаца третьего, фактически оспаривая абзац четвертый пункта 41 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее - Положение), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, согласно которому не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Свои требования заявители мотивировали тем, что приведенной правовой нормой фактически узаконивается эксплуатация многоквартирных жилых домов муниципального жилищного фонда, не оборудованных ванными, спроектированных и построенных по ранее действующим нормативным документам, что противоречит пункту 1 статьи 23 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" и ограничивает их права на благоприятную среду жизнедеятельности.
...
При этом правило, позволяющее учитывать прежние нормативы, поставлено в зависимость от совокупности двух обязательных условий: 1) если жилое помещение находится в доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации; 2) если объемно-планировочное решение таких жилых помещений удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Нормативного правового акта более высокого уровня, который бы распространял на ранее возведенные жилые дома действие принятых впоследствии объемно-планировочных решений жилых помещений и их расположения, что в каждом случае приводило бы к соответствующим перестройкам и перепланировкам эксплуатируемых жилых домов, не имеется.
Вернемся теперь опять к тексту ЖК РФ. Упомянутая уже статья 15 дает определение общей площади жилого помещения путем описания данного понятия: "Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас".
Таким образом, на основании краткого анализа приведенной нормы можно сделать следующий вывод: законодатель в статье 15 ЖК РФ выделяет 3 типа площади:
жилая площадь;
площадь вспомогательных помещений;
общая площадь жилого помещения.
Очевидно, что только знания правил подсчета площадей из курса средней школы будет недостаточно для определения площадей в жилище. Итак, обратимся снова к тексту нормы. Существует Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации". П. 3.34 указанной Инструкции на нормативном уровне закрепляет, что по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир). Данная Инструкция подробным образом описывает все технические нюансы измерения площадей и отражения схем помещений, квартир и здания в целом.
Однако, несмотря на то что, казалось бы, наличие Инструкции должно предотвращать возникновение споров, касающихся неточного или недостоверного подсчета тех или иных площадей, этого не происходит. В связи с этим важным для понимания данной проблематики является пример дела N 33-3199, рассмотренного Верховным Судом Удмуртской Республики 04.10.2010. В своем Кассационном определении суд отметил, что, поскольку при проектировании и строительстве дома используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения - другие, невключение органом технической инвентаризации площади балкона в общую площадь жилого помещения при составлении технического паспорта квартиры не дает основания для изменения порядка определения цены квартиры, установленного при заключении договора участия в долевом строительстве дома. Не будем подробно рассматривать фабулу данного дела, но остановимся лишь на некоторых моментах.
Первоначально Ч.С.В. (далее по тексту - истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "И" (далее по тексту - ответчик, ООО "И") о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 25 декабря 2006 года между истцом (дольщиком) и ООО "И" (застройщиком) был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома. ООО "И" приняло на себя обязательство построить и передать истцу квартиру общей площадью 82,23 кв. м. Со своей стороны истец должен был оплатить, затем принять указанную квартиру. Свои обязательства перед застройщиком истец выполнил - оплата произведена в полном объеме.
27 июня 2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. После замеров специалистами ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по УР фактической площади квартиры и получения технического паспорта на квартиру выяснилось, что общая площадь квартиры составляет 77,0 кв. м, а не 82,23 кв. м, как это указано в договоре и акте.
Указанная разница в площади возникла вследствие невключения площади балкона 4,9 кв. м в общую площадь квартиры, а также изменившейся площади квартиры после перепланировки на 0,4 кв. м.
В этом случае в соответствии с пунктом 3.6 договора застройщик обязан осуществить возврат дольщику излишне уплаченных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м указанной в пункте 1.1.2 договора.
Переданное ему помещение, поименованное как "веранда", является по сути своей балконом. В силу пункта 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в РФ" общая площадь квартиры должна определяться как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, при этом площадь балкона должна подсчитываться с понижающим коэффициентом - 0,3, в связи с чем площадь балкона, вошедшая по договору в общую площадь квартиры и указанная как веранда, должна была быть рассчитана с коэффициентом 0,3, а приведенная к оплате площадь - 1,47 кв. м x 0,3 = 1,47 кв. м, что равно 48 951 (1,47 кв. м x 33 300 рублей = 48 951 руб.). Таким образом, истцом оплачено на 3,43 кв. м больше, чем должно было быть, что в стоимостном выражении составляет 3,43 кв. м x 33 300,00 руб. = 114 219 руб.
25 мая 2009 года истец обратился в ООО "И" с просьбой сделать перерасчет и вернуть разницу в стоимости квартиры, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответа от ООО "И" до настоящего времени не получил.
...
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, исходил из того, что площадь балкона не входит в состав общей площади, подлежащей передаче истцу, установив, что в соответствии с заключенным договором долевого участия в строительстве ответчик должен передать истцу жилое помещение площадью 82,23 кв. м, а фактически по результатам обмеров БТИ передал 77,4 кв. м, суд взыскал разницу в недостающих квадратных метрах 4,9 кв. м, указав при этом, что в соответствии с пунктом 3.6 договора долевого участия в строительстве ответчик обязан выплатить истцу разницу между фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ с проектной (пункт 1.1.2 договора) пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 1.1.2 договора, придя к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 163 170,00 руб. (4,9 кв. м x 33 300 руб.).
Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными.
...Из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами исходя из стоимости 1 кв. м проектной площади квартиры.
При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года N 109.
Согласно пункту В.2 приложения "В" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.
Так, согласно пункту 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, то есть лоджии не включаются в площадь квартиры.
Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.
Таким образом, при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике.
Из этого следует, что суд первой инстанции неверно рассчитал площадь квартиры, переданной истцу, не учитывая при этом площадь 4,9 кв. м, поскольку то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.
С учетом этого, по мнению Судебной коллегии, не имеет правового значения для разрешения спора назначение спорного помещения, поскольку спорное помещение, наряду с другими помещениями, измерялось специалистами БТИ, оно было передано истцу, при этом площадь данного помещения, переданная истцу, больше, чем согласованная сторонами его проектная площадь, СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" не содержат такого понятия, как "понижающий коэффициент", а Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации не подлежит применению к спорным правоотношениям.
Необходимо отметить, что важность учета не только площади (как жилой, так и общей) помещения или квартиры как таковой, но и схемы распределения их в пространстве на законодательном уровне была понята совсем недавно, причем пока еще только в отношении новостроек. Так, в действующей на момент подготовки настоящей статьи редакции пп. 1 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214) указано, что договор [среди прочего] должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сложности описания объекта строительства, который фактически еще не существует и только должен будет быть созданным в будущем, к сожалению, почти повсеместно порождали многочисленные нарушения со стороны застройщиков. Вот лишь некоторые примеры из судебной практики.
Дело N 33-7169/2016 (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 04.08.2016).
Г.Л.А. обратилась в суд с иском к ООО СК "Баутехник", в котором просила взыскать стоимость разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование исковых требований указано, что между истицей и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок и своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок-секцию 1 (по генплану) жилого дома с административными помещениями, подземной автостоянкой (N по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с административными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру, проектной площадью 53,264 кв. м, жилой площадью 25,67 кв. м, общей площадью 51,08 кв. м, расположенную на 7 этаже блок-секции.
Участник долевого строительства свои обязательства исполнил в полном объеме. В соответствии с кадастровым паспортом площадь квартиры составляет 49,3 кв. м. Введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества на 1,78 кв. м общей площади меньше, чем общая площадь квартиры, согласованная договором.
В п. 9.6 договора указано, что при разнице между фактической площадью квартиры и согласованной договором на 3% стороны заключают дополнительное соглашение, которым пропорционально изменяют размер долевого взноса.
Поскольку общая площадь квартиры претерпела изменение более чем на 3%, то истица просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение.
После постановки на кадастровый учет объекта недвижимости в кадастровом паспорте помещения общая площадь квартиры окончательно составила 49,3 кв. м, что на 1,78 кв. м общей площади меньше общей площади квартиры, согласованной сторонами в договоре.
Постанавливая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при строительстве объекта, определенного в договоре, застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь жилого помещения на 3% и более (3,48%) и при этом уклонился от заключения с участником долевого строительства дополнительного соглашения о пропорциональном изменении размера долевого взноса, оговоренного пунктом 9.6 договора.
Дело N 33-5415/2014 (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 17.09.2014).
Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости", действующее в интересах М., обратилось в суд с исковым заявлением к ОАО "Управление капитального строительства" о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве. В обоснование исковых требований ссылается на то, что между ООО "XXX" и МУП "Управление капитального строительства" муниципального образования "город Оренбург" (МУП "УКС" МО "город Оренбург") был заключен договор долевого участия в строительстве, который прошел государственную регистрацию. Согласно условиям договора застройщик принял на себя обязательства в срок не позднее (дата) своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом N по генплану (застройка микрорайона N) со встроенными помещениями на *** этаже, количество этажей ***, общей площадью объекта *** кв. м, площадью встроенных нежилых помещений *** кв. м, в том числе офисов *** кв. м, общей площадью квартир *** кв. м (в том числе площадь летних помещений с коэф. 1), а участник долевого строительства принял на себя обязательства уплатить установленную договором цену в размере *** и принять объект долевого строительства в сроки, определенные договором, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с приложением к договору участия в долевом строительстве площадь объекта долевого строительства состоит из площади нежилых помещений общей проектной площадью *** кв. м, *** квартир общей проектной площадью *** кв. м с учетом площадей летних помещений. Таким образом, площадь объектов, подлежащая передаче в соответствии с приложением, составляет *** кв. м.
Между ООО "XXX" и М. заключен договор уступки прав (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору участия в долевом строительстве в части жилого помещения - квартиры, общей проектной площадью *** кв. м с учетом площади летних помещений с коэффициентом 1, расположенной на *** этаже жилого дома N (адрес). Указанная квартира являлась составной частью объекта договора участия в долевом строительстве, поэтому техническая характеристика квартиры указана в приложении к договору участия в долевом строительстве: жилая площадь - *** кв. м, общая площадь - *** кв. м, площадь летних помещений (с коэффициентом 1,0) - *** кв. м.
Квартира не имеет веранды, а имеет лоджию. Следовательно, общая площадь квартиры с учетом площади лоджий должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия о добровольном устранении нарушений условий договора с требованием вернуть в установленные законом сроки денежную сумму, исходя из стоимости квадратного метра, которая была излишне уплачена участником долевого строительства, однако ответа не последовало, в связи с чем считает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере ***.
Учитывая, что ответчик допустил нарушение условий договора, считает разумным взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере *** и штраф от присужденной суммы. Истец просил взыскать с ответчика сумму за ненадлежащее исполнение договора, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойку за нарушение установленного законом срока для удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке, компенсацию морального вреда, штраф, расходы по уплате государственной пошлины.
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 4 июля 2014 года исковые требования М. удовлетворены частично.
Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров). Общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
Квартира истца не имеет веранды, а имеет лоджию, поэтому общая площадь указанной квартиры с учетом площади лоджии должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что при заключении договора участия в долевом строительстве ответчик ввел истца в заблуждение и предоставил ему недостоверную информацию относительно потребительской характеристики квартиры.
Таким образом, ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства и передал истцу квартиру меньшей площади, чем указано в договоре, не правильно применив понижающий коэффициент при подсчете общей площади квартиры.
При этом суд усмотрел основания для уменьшения неустойки и обоснованно снизил ее размер, указав, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, приняв во внимание заявление представителя ответчика о снижении неустойки.
Дело N 33-4985/2016 (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26.05.2016).
Е.Ю. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу по строительству "Новосибирскоблсельстрой" (далее - ОАО "НОСС") о взыскании долга по договору участия в долевом строительстве.
В обоснование иска указано, что между ОАО "НОСС" и Е.Ю. был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик был обязан построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру общей площадью 39,09 кв. м, площадью лоджии 1,7 кв. м.
Свои обязательства по оплате договора истица исполнила в полном объеме, перечислив денежные средства застройщику. Между тем после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру оказалось, что общая площадь квартиры составляет 37,7 кв. м вместо 39,09, указанных в договоре.
Таким образом, фактическая площадь квартиры на 1,39 кв. м (3,56%) меньше заявленной в договоре, что в соответствии с п. 3.9 договора является основанием для возврата стоимости излишне оплаченных квадратных метров в размере 50 735 рублей, которые истица просила взыскать с ответчика.
Разрешая спор и отказывая Е.Ю. в удовлетворении иска, суд первой инстанции, основываясь на результатах сравнения проектной документации и технического паспорта здания, пришел к выводу о том, что фактическая площадь (как с включением в нее лоджии, так и без включения) незначительно превышает проектную, в связи с чем оснований для перерасчета стоимости квартиры не имеется.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции как соответствующими закону и обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что площадь переданной истице квартиры не меньше, а даже больше площади, указанной в договоре, а потому основания для взыскания с ответчика излишне уплаченной суммы отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы Е.Ю. о том, что истице не был представлен план создаваемого объекта, являются несостоятельными, поскольку данный план в составе с договором участия в долевом строительстве, зарегистрированном Управлением Росреестра, был представлен самой истицей при подаче искового заявления.
Поэтому законодателем было принято решение об изменении сложившейся правоприменительной практики и увеличении защиты участников долевого строительства (что немаловажно ввиду значительной для большинства граждан стоимости недвижимости), и с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в пункт 1 части 4 статьи 4 Закона N 214 вносятся изменения. Теперь с обозначенной выше даты договор [среди прочего] должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).
Однако ошибочно будет полагать, что споры относительно площадей жилых помещений касаются только собственников новостроек и только в спорах о взыскании неустойки или о пересчете стоимости приобретенной недвижимости. Рассмотрим следующий пример (дело N 11-30925/2012, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2012).
Б.К. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий филиала ФГБУ "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", Московский областной филиал. В обоснование заявления указал на то, что в технический паспорт на принадлежащее ему жилое помещение неверно внесены сведения о размере лоджий и общей площади квартиры.
Судом установлено, что Б.К. является правообладателем двухкомнатной квартиры. По обращению Б.К. Железнодорожное отделение Московского областного филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" изготовило и выдало технический паспорт на вышеуказанную квартиру по состоянию на *** г.
В техническом паспорте на вышеуказанную квартиру общая площадь спорного помещения указана *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь лоджий - *** кв. м.
При вынесении решения суд первой инстанции принял во внимание технический паспорт от *** г., сославшись на то, что в нем отражены все имеющиеся характеристики жилого помещения, назначение и формулы подсчета помещения, иных результатов обмера по состоянию на *** г. не представлено, и других доказательств несоответствия обмера общей площади действительным характеристикам Б.К. не заявлял.
Удовлетворяя заявление Б.К., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что размер лоджии - *** кв. м, указанный в п. 10, и размер лоджии *** кв. м в п. 11 экспликации не соответствует требованиям п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, СНиП 2.08.01-89, Приказу Минэкономразвития РФ, ФСГС от 11.03.2009 за N 37 "Об утверждении Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал", согласно которым площадь лоджий подсчитывается с понижающим коэффициентом - 0,5, и площадь лоджии N 10 в техническом паспорте должна быть указана как 1,9 кв. м (3,8 x 0,5), а N 11 - 0,6 кв. м (1,1 x 0,5), т.е. с применением понижающего коэффициента 0,5.
По результатам технической инвентаризации, проведенной *** года, был изготовлен и выдан технический паспорт на вышеуказанную квартиру, в котором общая площадь помещения была указана - *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь лоджий (с коэффициентом) - *** кв. м, а всего *** кв. м.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части указания размера лоджий с коэффициентом 0,5.
Возникают вопросы и в отношении квартир, предоставленных по договорам социального найма. Так, например, Верховный Суд Республики Карелия 21.06.2016 в качестве апелляционной инстанции рассмотрел следующее дело (N 33-1938/2016).
С. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что по договору социального найма жилого помещения она проживает в квартире <адрес>. При ознакомлении с техническим паспортом на дом она обнаружила неточности в разделе "Экспликация к поэтажному плану здания (строения)", площадь мансарды была включена в жилую площадь. Отмечает, что жилой дом по <адрес> ранее относился к жилому фонду Суоярвской картонной фабрики, а затем передан горсовету. Мансарда в указанном доме - это чердачное помещение без отопления.
В договоре социального найма жилого помещения указана площадь жилых помещений <...> кв. м. Полагает, что в случае если мансарда была бы жилым помещением, то она была бы включена в жилую площадь квартиры. В техническом паспорте на дом от <...> было указано, что мансарда не используется. В техническом паспорте на дом от <...> указано число этажей - <...>, число квартир - <...>, общая площадь квартир - <...> кв. м, жилая площадь квартир - <...> кв. м. В настоящее время подъем на второй этаж сделан в хозяйственных целях - для подъема материалов, утеплителя, досок для ремонта кровли, на мансарде располагается емкость для воды, в нее набирается вода насосом из колодца для подачи в помещения кухни и туалета. Истец просила обязать ГУП РК РГЦ "Недвижимость" указать площадь мансарды как нежилого помещения и внести соответствующие изменения в технический паспорт от <...> на дом по адресу: <...> в отношении квартиры.
Решением суда в удовлетворении исковых требований С. отказано.
С учетом установленных по делу обстоятельств, данных государственного кадастра недвижимости, сведений о праве пользования истцом в отношении жилого помещения общей площадью <...> кв. м, поскольку технический паспорт не влечет возникновения или прекращения прав и обязанностей истца, а доказательств нарушения прав С. сведениями, содержащимися в техническом паспорте в оспариваемой части, не представлено, правильным является решение об отказе в иске по предъявленным требованиям.
Кроме того, заинтересованными в пересчете площадей жилых помещений могут быть не только физические, но и юридические лица. Так, например, дело N А40-168631/2015 (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-27194/2016 от 14.07.2016).
Товарищество собственников жилья "МЖК Зеленоград" обратилось в суд с иском к Государственному бюджетному учреждению МосгорБТИ с привлечением к участию в деле третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора - ФГБУ "ФКП Росреестра" об обязании исправить ошибку в обмерах дома корп. 533, в 5 "а" мкр., г. Зеленоград.
Решением суда от 31.03.2016 в удовлетворении требований истца отказано.
Как следует из материалов дела, письмом от 12.08.2015 N 3519 Савеловским ТБТИ было рассмотрено обращение от 23.07.2015, исх. N 80, поступившее в БТИ 27.07.2015, вх. N 3925, об исправлении технической ошибки в общей площади жилого дома, а также в наименовании вспомогательных помещений, исключив ошибочное наименование "лоджия" на "зимний сад", по адресу: Москва, Зеленоград, мкр. 5 "а", корп. 533, с указанием того, что назначение летних помещений как "лоджия" было определено в соответствии с проектной документацией, проектировщик НП МЖК "Зеленоград", в связи с чем изменить назначение указанных летних помещений ТБТИ не представилось возможным.
ТСЖ "МЖК Зеленоград" является эксплуатирующей организаций жилого дома корп. 533, мкр. 5 "а", г. Зеленоград (управляющей компанией). Оспаривая отказ ТБТИ "Савеловское", ТСЖ указывает на то, что проект дома разрабатывался в 2004 - 2005 гг., до вступления в силу новой редакции Жилищного кодекса РФ, по действующему на момент проектирования Жилищному кодексу РФ общая площадь веранд с коэффициентом 1,0 входила в общую площадь квартиры. Однако согласно изменившемуся законодательству БТИ все помещения веранд (в экспликации "лоджия") отнесло к категории летних и включило их в общую площадь квартир с понижающим коэффициентом 0,5, однако фактически все указанные помещения отапливаемые.
Заявитель указывает, что вынужден компенсировать за свой счет возникающую разницу между стоимостью фактически потребленных коммунальных услуг по отоплению и уплаченной собственниками суммой, рассчитанной исходя из площади отапливаемых помещений, не соответствующей фактическим данным, и вынужден нести убытки в связи с изменившимся законодательством: фактическая площадь дома 14 500 кв. м, площадь, посчитанная БТИ по недействующим нормам, - 14 332 кв. м.
Заявителем указано на то, что заключением проектной организации НП МЖК "Зеленоград" от 18.09.2014 также установлена необходимость исправить ошибочное наименование вспомогательных помещений "лоджия" во всех квартирах жилого дома 533 на наименование "зимний сад", исключив понижающий коэффициент 0,5 (в соответствии с нормами ЖК РФ), и необходимость уточнения общей площади квартир дома в целях их правильной технической эксплуатации.
Согласно п. 6.1, 6.2 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги по общему правилу вносится собственниками жилых помещений управляющей организации.
В свою очередь, товарищества собственников жилья, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми таким товариществом собственников жилья заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
Нормативный показатель услуги отопления определяется из расчета на кв. м площади отапливаемого помещения (подпункт "е" пункта 7 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306).
П. 44 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306, установлено, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды (далее - ОДН) не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, за исключением случаев, когда собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании принято решение о распределении всего объема коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, определенного по показаниям общедомового прибора учета (сверх нормативов на ОДН) пропорционально занимаемой площади. В случае если собственниками помещений такое решение не принято, то объем ОДН, превышающий нормативный, исполнитель коммунальных услуг (управляющая компания) оплачивает за счет собственных средств.
Таким образом, из приведенной нормы следует, что формирование помещения в качестве объекта недвижимости представляет собой определение его физических границ и их фиксацию в технической документации. Сама по себе техническая документация, изготавливаемая ответчиком, не является правоустанавливающей и не влияет на правовой статус сформированного объекта, поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав на него, а лишь констатирует факт его наличия в определенных границах. Эта документация не содержит сведений о правообладателе сформированного объекта и не устанавливает факта принадлежности сформированного объекта кому-либо.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал, что заявитель не доказал нарушения его прав и законных интересов действиями Государственного бюджетного учреждения МосгорБТИ.
На основании всего вышеизложенного можно сделать определенные выводы.
1. Площадь жилого помещения имеет значение не только для комфортной жизни (что в определенном смысле очевидно), но и влечет правовые и экономические последствия: определение цены приобретаемой недвижимости, расчет налогов, определение стоимости коммунальных услуг и т.п.
2. Закон не содержит конкретной цифры минимальной площади комнаты или квартиры, давая лишь критерий - размещение необходимой мебели, техники с учетом эргономики. При этом для "старого фонда" (не новостроек) нарушение данного принципа само по себе не является достаточным основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.
3. Наличие четких инструкций по подсчету площадей тем не менее не стало защитой от споров по этому поводу.
4. Превалирующее количество споров по площадям - споры с застройщиками.
5. Можно ожидать после Нового года улучшения ситуации в связи с изменениями в законодательстве.
Истцы в спорах о пересчете площадей зачастую проигрывают из-за неверно выбранного способа защиты своих прав или неправильной оценки того, нарушаются ли их права указанием не соответствующей действительности, по их мнению, площади жилого помещения в том или ином документе.